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【賃貸】賃貸借契約書のチェックポイント

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契約書
photo credit: eleuro_eleuro the king is back via photopin (license)

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賃貸借契約書のチェックポイント

 

賃貸借契約を結ぶ時に、契約書の内容によってはトラブルになることもあります。今回は賃貸借契約書で特に注意して見ていただきたいポイントをまとめてみました。

よかったらご参照ください。

契約期間・賃料

一般的な賃貸借契約書には初めの部分に物件の住所などの詳細が記載されています。その中に「契約期間」「賃料」の記載があります。

「契約期間」は一般的な賃貸借契約では2年となっていますが、中には3年や1年などの契約書もありますので注意しておきましょう。「契約期間」に関連した項目で「更新」という箇所もチェックが必要となってきます。

「更新」の項目では賃貸人の更新しない旨の通知は何ヶ月前なのか、という点も重要なところです。一般的には賃貸人からの解約や更新不可の通知などは6ヶ月前というのが普通ですがそれよりも短い場合などはあまりいい契約内容とはいえません。

また「賃料」の項目で更新にも関連しているのですが、更新時に家賃を値上げする契約書などもありますので注意が必要です。

その他「賃料」の項目では原状回復費用は賃料には含まれないなどの記載の賃貸借契約もあります。判例などにもありますが原状回復費用は賃料に含まれるものですのでチェックしておきましょう。

設備

賃貸借契約には該当物件にどのような設備が設置しているかが分かるように記載してあります。

ここでチェックしておきたいのが、記載があれば設備として契約内容に盛り込まれているが記載がなければ設備として認めていないということです。分かりやすく言うと設備ではないので壊れても直しません、壊れたら自己負担で直して下さいと言われかねません。

よくあるのが前の入居者が設置し残して退去したエアコンやコンロなどの残置物と言われるもので、家主側としては家主が設置したものではなく当初の賃貸募集には関係のないものなので責任は負わないということもあるので注意しておきましょう。

また設備では給湯器やエアコンなどは耐用年数があり、一定期間を過ぎれば機能しなくなります。悪質な契約内容で耐用年数を考慮してエアコンや給湯器の故障時は自己負担で直す旨の記載や直さないというもの、などの賃貸借契約もありましたのでチェックしておきましょう。

解約予告

賃貸借契約書の中には解約予告の項目があります。解約予告の項目には賃貸借契約を解約するときに、いつまでに誰に解約の意思を提示しなければならないかが記載されております。
一般的な賃貸借契約書であれば借主からの解約予告は1ヶ月前に貸主へ解約予告を提示というのが一般的です。

ここで注意しておきたいのが解約予告の記載が「解約月の前月、月末まで」なのかチェックしておきましょう。解約予告が前月の月末までであれば解約予告が遅れてしまい月をまたいでしまった場合などは余計に1ヶ月分の家賃の支払い義務が発生しますので気を付けましょう。

解約予告は賃貸借契約書によっては2ヶ月前予告が必要な契約書などもあります。

禁止事項

賃貸借契約書には契約上禁止している項目もあります。主に一般的なことが記載されているのですがなかには賃貸借契約を解除されることもありますのでチェックしておきましょう。

こちらの禁止事項は入居中のルールなどが盛り込まれており、楽器の演奏禁止や石油ストーブの使用禁止、ペットの飼育禁止などが記載されています。

禁止事項を破った場合は契約解除ということもあります。特に継続的に違反をして改善の見込みがなければ賃貸人の信頼関係の崩壊を盾に解除要件が成立し、本当に退去しなければならなくなりますので注意しておきましょう。

原状回復

賃貸借契約の中で最もトラブルが多いのが原状回復についてです。当サイトでもこれまで何度か原状回復について取り上げてきましたが注意が必要な項目なので十分にチェックしておきましょう。

原状回復のトラブルで多いのが、本来賃貸人が負担するべき修繕費用を賃借人の負担とし多額の修繕費用の請求が入居者に課せられ、トラブルになるというのが非常に多くあります。

原状回復について以前の記事で詳しく記載してますので興味ありましたらこちらをご参照ください。⇩

【敷金】原状回復トラブル・経年劣化(変化)等について詳しく書いてみた

敷金を満額返還してもらうために必要な事を詳しくまとめてみた!

また賃貸借契約書で下記のような記載があっても入居者負担にはなりません。もしこのような記載がある賃貸借契約書ならば、悪意のある契約書とも考えられますので警戒が必要です

・原状回復にかかる費用は入居の長短に関わらず、すべて賃借人の負担とする。
・クロスなどの貼り替えが必要な場合は賃借人の負担とする。

特約事項

賃貸借契約書の各項目で条文に記載がないときやハウスクリーニング特約を付加するときなどはこちらの特約事項に記載します。

ハウスクリーニングについても本来は賃貸人の負担なのですが、要件を満たせば賃借人の負担とする事が判例でも認められております。詳しい要件などは以前の記事にまとめてありますので、興味ある方はこちらをご参照ください。⇩

【賃貸】原状回復!ハウスクリーニング費用の負担を詳しく書いてみた!

 

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