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【賃貸】契約・解約に関するトラブル

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keiyaku
photo credit: Soikkoratamo Just a breakfast via photopin (license)


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入居前に契約が完了したものを解約する場合

 

契約がすべて完了した後に解約をする場合などはトラブルになる事が多くあります。入居をしていなくても契約賃貸借契約になりますので注意しておきましょう。まずは契約が完了した後に解約をする場合の詳細についてご案内します。よかったらご参照ください。

返還可能な費用

「敷金」は契約時の預かり金となりますので契約完了後に解約をする場合は返還可能な費用となります。「火災保険や保証会社保証料」なども「契約開始日」より前であれば戻ってくる可能生が高いです。また退去時の「ハウスクリーニング費用」なども賃貸借契約書の内容にもよりますが戻ってくる可能生が高いです。

入居をしていない状態でも賃貸借契約が完了していれば、通常どおり賃貸借契約書に沿った解約が適用されます

賃貸借契約が完了後に解約をする場合は契約金全額の返還はできません。たとえ入居してなくても契約行為をなかった事にするのは、賃貸人にあまりにも不利であり、賃貸借契約自体の意味もなくなってしまいます。

返還できない費用

賃貸借契約が完了してる状態で解約をする場合、「仲介手数料」「前家賃」「礼金」は返還できない費用となります。賃貸借契約は有効に履行されていますので借主の都合による解約となると返還は難しいでしょう。しかし「前家賃」などは賃貸借契約書の解約予告によっては多少返還されるかもしれません。

また前述したように解約は賃貸借契約書に沿った解約が適用されますので、短期解約違約金なども発生する可能生もありますので注意しておきましょう。

 

火災保険の加入義務

 

賃貸の場合、「火災保険の加入」が賃貸借契約書の特約により義務付けられています。その多くが火災だけではなく、水漏れなどにより他人に損害賠償責任が生じた場合に対する個人損害賠償責任保険、借家人賠償保険などの総合保険の加入です。

こちらでは保険加入についてご案内します。よかったらご参照ください。

原則は自由選択

保険会社まで勝手に決められて納得できない、とトラブルになることもあるようですが、保険会社の選択は原則自由です。自由ではありますが家主や管理会社が指定した保険と同等の保険であること、加入時は保険証券の提示、更新時なども更新した旨がわかるものを提出しなければいけません。

家主や管理会社が保険会社を指定するのは合理的な理由があり、過去に事故で保険がおりなかったり、入居者が更新時に保険未加入だったり、保険会社の財務内容に不安があったり、と管理運営上問題になる可能性があるので保険会社を指定しています。

保険会社の原則自由ですが、自分で加入する保険会社を決める時は保障額や提出書類などがありますので注意しておきましょう

契約金の支払い

 

売買契約の場合、多くが事前に契約日を決めて契約日当日に売主・買主・仲介会社・金融機関などが集まり、契約の締結、売買代金などを決済します。賃貸の場合はそのようにいかない為、契約金の支払いなどでトラブルになることもあります。

こちらでは契約金の支払いについてご案内します。よかったらご参照ください。

実務での一般的な流れ

賃貸の場合、借主が遠方に住んでいたり、不動産会社に何度も足を運ぶのが困難なことが多く売買のように事前に契約日を決めて貸主・借主の2人があって契約を結ぶことはありません。そのため契約書類に貸主・借主・連帯保証人すべて記入、捺印を得るのに時間がかかります。

また実務上、不動産業界が貸主・管理会社・仲介会社と細分化し送金の手続きに時間がかかることもあり、契約締結前に契約金の支払いを済ませておくというのが多くなってます。売買の場合などは買い付け申込から契約まで短期間で行うのに対して賃貸の場合は期間に余裕があり、契約書類に時間がかかることもありこのような流れがおおくなりました。

初期費用は預かり金

契約金の支払いは契約の締結時に、というのが適切な方法ですが、前述のように賃貸の場合は契約締結前に契約金の支払いを済ませておくのが多いため、トラブルになることもあります。

万一、契約金を支払った後にキャンセルする時は、支払った契約金は「預かり金」ですので契約締結前であれば全額戻ってくるお金です。「預かり金」について詳しくはこちらに書いてますのでよかったらご参照ください。⇒【賃貸】申込金・預かり金に関するトラブル

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