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【賃貸】申込金・預かり金に関するトラブル

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mouikomikinnphoto credit: Davi Alexandre DSC_9792 via photopin (license)

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申込金・預かり金

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賃貸の契約では契約締結前に「申込金」「預かり金」を受領するといのが慣習となっております。本来は原則として契約締結時に授受するのですが、実務では煩雑になるということもあり賃貸の契約の場合は契約締結前に支払うのが一般的になっています。

「申込金」「預かり金」について少し掘り下げてみます。

「申込金」について

「申込金」は主に入居申込時に家賃の一ヶ月分を預けるお金です。契約締結の時には契約金の一部として充当されます。こちらの「申込金」はキャンセルや契約不履行時には返してもらえるお金で万一宅地建物取引業者が返還を拒否した場合は宅建業法違反となります。

賃貸の契約で「申込金」を預かる様になった背景は以下のような理由が考えられます。

・安易に申込をする人が増え、気軽にキャンセルする人が多い
・似たような物件(別家主・別業者)にも申込をしている人が増えてきている
・不動産会社が申込の意志表示の判断基準としている

実務では、ひと昔前に比べキャンセルすること自体がかなり増えてきている様に思います。それだけキャンセルに対するハードルが下がったということかもしれません。しかし上記のような申込金を預かる理由をみると損害を未然に防ぐために有効な手段のひとつであるとも言えるでしょう。

「預かり金」について

「預かり金」は敷金や前家賃、保険料などの費用の総称で、宅地建物取引業者が契約締結時や貸主などへ送金するまで「預かるお金」です。こちらの「預かり金」もキャンセルや契約不履行時には返してもらえるお金で万一宅地建物取引業者が返還を拒否した場合は宅建業法違反となります。

このなかに宅地建物取引業者の報酬である「仲介手数料」も含まれますが、仲介手数料は契約成立時の成功報酬ですのでキャンセルや契約不履行時には返してもらうことができます。

賃貸の契約で「預かり金」を預かる様になった背景は以下のような理由が考えられます。

・不動産業界が貸主・管理会社・仲介会社と細分化し送金の手続きに時間がかかる
・賃貸の契約で契約締結時に「預かり金」を授受するのは実務上合理的でない
・売買契約と違い賃貸の場合は申込から契約までの期間に余裕がある

申込金と預かり金の返還

 

申込金と預かり金の返還について宅建業法により禁止事項が多くあります。申込金と預かり金の返還についても宅建業法で定められていますのでこちらで詳しくご案内します。

宅建業法違反

宅建業法の16条の12では「宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込の撤回を行うに際し、既に受領した預かり金を返還することを拒むこと」とあり、返還を拒んだ場合などは仲介業者は禁止行為違反により行政処分を受けます。

宅建業法などが申込金や預かり金の返還を拒む理由として下記のようなことを言ってくることがありますがこちらも宅建業法違反です。

・入居審査が終わり貸主に承諾を得ているため契約は成立している
・申込金は貸主の承諾により手付金となったので返還できない
・「預かり金」は既に送金したため返還できない
・申込書、契約書に返還しない旨の記載があり、サインもしている
・案内時に費用がかかっている
・リフォームに着手した
・他の入居希望者も断ったので

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