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【売買】中古マンション購入時に知っておきたい「区分所有法」

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kubunnsyoyuuuphoto credit: mbeo The break via photopin (license)

中古マンションなどの分譲マンションは賃貸マンションと違い、専有部分を所有権の対象としております。区分所有法により専有部分を区分所有権として認められ所有物となります。

今回はマンション所有時に関連する区分所有法についてまとめております。

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中古マンション購入時に知っておきたい「区分所有法」

 
中古マンションを購入すると賃貸マンションなどでは馴染みのないことが数多くあります。今回はお客さんからご質問の多い区分所有法の基本的なところについて、一つひとつご案内していきます。

よかったらどうぞ。

管理組合

中古マンションを購入するとき、そのマンションの所有者全員は管理組合に入ることとなります。管理組合は区分所有者全員で構成される団体のことで、管理規約を定めたり、管理者を選任することができます。

ひと昔前にマンションは管理を買え、という言葉が流行りました。マンションの管理会社を選任するのは管理組合であり、解任することもできます。マンションの管理を得意とする会社も昔よりは数が増え、選択肢も増えております。管理会社により様々な特色をもっていることもあり、新築分譲時の管理会社がマンションの管理を継続的にすることも少なくなりました。

マンションを管理・運営していくにあたり管理組合にて”規約”をつくります。続いて規約についてご案内します。

規約

規約は区分所有者が定めたマンションの管理・使用についての規則のことで、中古マンションを購入するときにはすでに管理者は選任されている状態です。

購入後には、規約の設定や変更、廃止などをすることもでき、その場合は区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数によるもので規約を「設定・変更・廃止」することができます。また規約に定めがない場合などは普通決議によって区分所有者および議決権の過半数の賛成によって、管理者を選任・解任することができます。

●規約の「設定・変更・廃止」:区分所有者および議決権の各4分の3以上

●管理者の「選任・解任」:区分所有者および議決権の過半数

入居したマンションの管理会社は管理費用が高い、管理がいいかげんという時には管理会社は変更できます。続いてはこちらでご案内した議決権について少し掘り下げます。

議決権

議決権はマンションの専有部分の床面積割合となっております。例えば同じマンションでも1Kのように専有面積が小さいものもあれば4LDKのように広いものもあり、専有面積の割合によって違いがあります。

区分所有法では議決権によって規約の変更や廃止などできます。しかしマンション内で何戸も所有している人がいた場合などはその人の意見や考えで決定してしまう事があるため”区分所有者および議決権の”とし区分所有者の数も要件の一つとしております。

仮に管理者を解任する場合に議決権が過半数以上の賛成があっても、区分所有者の過半数の賛成が得られない場合などは決議要件を満たすことはできません。

この議決権も”規約”で定めることができ、専有面積割合ではなく1住戸ごとにしたりすることも可能です。また賃借人などの占有者には議決権は原則ありません。

決議事項

管理組合では資産を維持するために様々な決議をしていきます。

中古マンションなどでよくあるのが、駐輪場を増やしたい、オートロックをTVモニターホンに変更したいなど区分所有者の要望により決めることが可能です。

建て替えなどの難しい決議には要件を重く、一般的なものであれば過半数にしたりして要件に応じて決議をしていきます。決議事項の目安表を作成してますのでこちらをご参照ください。

建て替え決議
建て替え 区分所有者および議決権の各5分の4以上
特別決議
共用部分の変更 区分所有者および議決権の各4分の3以上
規約の設定・変更・廃止
使用禁止・競売請求
引き渡し請求
大規模滅失の復旧
管理組合の法人化
普通決議
共用部分の管理 区分所有者および議決権の各過半数
共用部分の変更
差止め請求
小規模滅失の復旧
管理者の選任、解任
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