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【売買】不動産屋の私が中古マンションを選ぶときに重要視する7つのこと

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photo credit: Bryan Lee – Bryan Design & Photography R&D Kitchens via photopin (license)

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不動産屋の私が中古マンションを選ぶときに重要視する7つのこと

 
中古マンションを探す時に優先順位をつけたりして探しているかたもいらっしゃるかと思います。現場でお客さんと色々話をしていると、不動産屋の基準と違っていて面白いなと思ったので、今回は不動産屋の私が個人的に重要視していることを書いてみました。

よかったらどうぞ。

1.時期

中古マンションを購入するときに1番重要視しているのが「時期」です。

住宅ローンを組んで中古マンションを購入するときなど、どうしても住宅ローンありきの購入になってしまいます。住宅ローンが組めなかったら購入できないのです。住宅ローン申込時の年齢によって審査が左右され、住宅ローンの特徴のひとつである低金利で長期間組むこともできなくなります。

私自身、もう結構なおっさんなので、今住宅ローンを組もうとした場合の返済額を考えるとぞっとしてしまいます。購入時期については以前詳しく書いてますのでよかったらこちらもどうぞ。⇒【売買】中古マンション購入で最も重要な「購入時期」について

2.相場

中古マンションを探しているお客さんと話してみると、結構多いのが「設備・築年数」などの話が多く、購入時のポイントとして掲げているお客さんも多くいらっしゃいます。

でも不動産業者や不動産に携わる人たちは「設備・築年数」についてはそれほど重要視しません。設備などは自分のところでリフォームしたり、水回りなども入れ替えたりすればいいのであまり気にしません。

それよりは物件価格が相場相応かどうか、リフォームして売りに出したらどのくらいで売れるかを重要視します。マンションが古くても、設備が古くても、リフォームして売れると思ったら買ってしまいます。

3.貸したときのこと

中古マンションの特徴として賃貸などで人に貸せるというところもあります。仕事柄どうしても、貸した時の家賃のことを考えてしまいます。

毎月の返済に対して家賃収入はどの位あるのか。貸しやすい立地かどうか。近隣の募集中の賃貸物件の価格などを視野に入れて購入を考えます。「住まなくなったら貸せばいい」こういうことができるのが中古マンションです。

戸建だとどうしてもJRや地下鉄などから離れてしまい貸しにくいところがあったり、メンテナンスが面倒だったりするのですがその点マンションは楽です。

4.管理費・修繕積立金

貸す時のことも考えて中古マンションを選ぶと、管理費や修繕積立金も考慮するポイントとしてます。

どことは言いませんが管理費が結構高めの設定の管理会社があります。購入後に管理組合で管理会社変更を提起すればいい話なのですが結構面倒なんですよね。

それと世帯数が少ないマンションなんかは修繕積立金が高くなってしまうので、このあたりも購入時に気を付けるポイントにしてます。

5.将来の売却価格

売りやすい、貸しやすいというのがマンションの特徴のひとつです。

市場や相場は随時変化していくものなので将来の売却価格を想定するのは難しいのですが、購入を検討しているマンションがあったら売ることも考えて検討します。

気にいったマンションがある場合、近隣でそのマンションより10年ほど古いマンションの販売価格などチェックします。例えば築10年の中古マンションが気に入ったマンションであれば、近隣の築20年の中古マンションの情報をみて売りやすいかどうかなども判断の基準にします。

6.場所

中古マンションを販売するときは初めに売主と打ち合わせした価格で募集し、決まらなかったら随時販売価格を下げていくパターンが多いのですが、地域によっては本当に売れない場所もあります。

売りにくい場所などでは当初の販売価格より300万円ほど値下げして販売することもあるのですが、売れるような人気の場所であれば古くても売れます。

年間を通して中古マンションの募集物件を見ていると、この場所はというのがあります。それは都市部の人気地域だけではなく郊外の地域でマンションが比較的少ないような場所でも、マンションが少ない分、希少価値がでて売りやすいという物件がありますので場所もポイントのひとつと考えています。

7.広さ

マンションは壁の位置やキッチンの配置を変えればどのようにでもリフォームすることが可能です。ただ広さはどうしても変えられないので購入を考える時は広さも考慮して考えます。

間取りはリフォームしだいでいくらでも変えられますが、どうしても3LDKにしたい場合などは最低でも55㎡は必要になってきます。一時期投資用で40㎡前後の間取りのマンションが販売されていた時期があります。単身のマンション購入が昔よりもだいぶ増えているので40㎡前後の広さも売ることを考えるといいのですが、個人的には60㎡を基準にしております。

重要視しないこと

これまでに挙げたものは、私が重要視しているポイントです。「間取り・設備・仕様」などはリフォームやリノベーションすればいくらでも好きなように変えられますので重要視してません。

築年数なども同じ理由で重要視しません。それよりは「相場相応」か相場より安いか、売れる物件かどうかを重要視します。

中古マンションを購入するとき、皆さんそれぞれの優先順位があるかと思いますが、今回は不動産屋が選ぶ基準を書いてみました。視点を変えるとマンションの違った良さが見えてくるかもしれません。

参考になれば幸いです。

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