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【売買】住宅ローンの審査での基準と目安・審査傾向

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photo credit: soikkoratamo Mornings are dark via photopin (license)

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「住宅ローン」の基本的なこと

 
こちらでは住宅ローンでよくお客さんに質問をいただく項目についてまとめております。よかったらどうぞ。

都市銀行と地方銀行

住宅ローンの事前審査をかける時には都市銀行と地方銀行があり、どちらがいいの?という質問を頂くことが多くあります。商品によっても様々で融資申込者の内容によっても違いがありますので即答することはできませんが、もしあなたが住宅ローンの審査に不安があるのであれば地方銀行で事前審査をかけてみることをお勧めします。

都市銀行で審査が通らない場合でも地方銀行で審査が通過したケースはよくある事で、都市銀行はどちらかというと地方銀行に比べ住宅ローンの融資にはそれほど積極的ではありません。個人的な印象になりますが属性の良いお客さんは審査通過しますが、平均的なお客さんには若干厳しくもあります。

地方銀行の特色としては、地元中小企業や個人への融資を積極的に取り組んでいるという点で審査も都市銀行と比べ受け入れてくれ易い傾向にあります。隣県などから支店を出店し、住宅ローンを積極的に融資している金融機関なども多くありますので、融資が不安の方は不動産会社の営業マンに金融機関の特色や傾向を聞いておくのもいいかもしれません。

買付申込と事前審査

一般的な不動産購入時の流れとして、買付申込時に併せて金融機関への事前審査をおこなうというのが一般的な流れとなります。

とりおきの為の買付申込や意図的に金融機関への事前審査を遅らせたりするかたもいらっしゃいますが、売買契約は売主がNoといってしまえば購入できなくなったりします。買付申込をしたからといって安心してはいけません。住宅ローンを利用する買付申込は「住宅ローンが通れば購入します」という条件付きのもの、売主によっては他の購入希望者へ話が流れていくこともありますので注意しておきましょう。

事前審査の結果は金融機関によりことなりますが1日から1週間ほどで回答がでてきます。買付から契約までの流れについて以前詳しく書いておりますのでよかったらどうぞ⇒【売買】中古マンション購入手続き・契約までの流れ

事前審査はいくつまでが理想?

住まいの購入は高額なため、どうしても住宅ローンの利用が必要になってきます。金融機関に事前審査をお願いするときにはひとつの金融機関だけに絞らないほうがいいでしょう。

一般的には金融機関へ事前審査をかける時は1つの金融機関だけではなく2~4つほどの金融機関へ事前審査をかけるのが一般的です。事前審査を金融機関へお願いすると金融機関では信用情報機関へ照会します。この時に他の金融機関へ事前審査をかけていることも分かります。もちろん過去の事前審査なども分かりますので、あの金融機関での審査がダメだったから当行へ事前審査をかけたということも分かってしまいます。事前審査をかける場合はできれば一斉に事前審査をお願いした方がいいでしょう。

事前審査時の必要書類

金融機関によって事前審査の必要書類は異なりますが、一般的には下記のような書類が必要となってきます。

●金融機関の事前審査申込書
●個人情報の取り扱いに関する同意書
●運転免許証の写し
●健康保険証の写し
●直近2年分の源泉徴収票の写し(給与所得者の場合)
●確定申告書3期分(自営業者の場合)
●物件の案内図面・募集図面
●借入明細(借り入れがある場合、借入額・期間・残高等がわかるもの)

不動産会社と金融機関

ポータルサイトなどの取引形態に「売主」との記載がない場合は、ポータルサイトに掲載してある不動産会社のほとんどは「仲介」という立場です

仲介会社、不動産会社によって金融機関の審査に影響があるの?という質問を頂きますが、それは全くありません。住宅ローンはそもそも金融機関と融資申込者の契約です。金銭消費貸借契約書を交わすのは金融機関と申込者であり、不動産会社が金銭消費貸借契約に介入することはありません。

もちろん審査への影響なども不動産会社によって異なることはありません。住宅ローンの審査で不動産会社の営業マンが頑張ってくれたので通過した、ということも残念ながらありません。

保証会社について

保証会社という言葉自体、賃貸でなじみのある方も多いかと思います。お客さんに保証会社について質問を頂くのですが、賃貸の保証会社と売買での保証会社は全く別のものと考えた方がいいかと思います。

住宅ローンを組む時の保証会社のほとんどは「金融機関の系列法人・金融機関の別法人」となっております。そのため借入する金融機関の別法人が保証をする形とはなっておりますが実質的には金融機関がリスクを負う事となります。賃貸の場合の保証は滞納時のみだけですが、住宅ローンの保証は残っている債務も関係してくることから、より慎重に審査することが求められ、長期的にも信頼でき融資できることが求められてきます。

住宅ローン審査の基準・目安・傾向

 
住宅ローンの審査は金融機関によって様々であり、融資申込者の内容や対象不動産によっても審査が違ってくるため明確な審査基準を探ることは難しいのですが、これまで経験した内容をもとに一般的な基準なども踏まえてまとめております。

一つひとつご案内しております。よかったらどうぞ。

審査金利

金融機関独自の審査方法で住宅ローンの審査を行いますが、忘れてはいけない一つが審査金利です。多くの金融機関では審査金利を採用して審査しております。金融機関の担当によっては内緒で教えてくれたりもします。審査金利自体は各金融機関で公表はしておりませんがおおよそ4%前後と見ておいた方がいいかと思います。

気を付けておきたいのがご自身でネットや本で調べて融資可能額を導きだして、融資可能額満額までの借り入れ申し込みをしてしまうと審査金利を採用している金融機関では、審査が否決になったり希望額までに届かなかったりすることがありますので、まずは融資の可能額をしっかりと想定しておきたいところです。

以前に融資可能額や予算設定について詳しく書いておりますのでよかったらこちらをどうぞ⇒初めてのマンション購入|住宅ローンの計算方法・予算設定のしかた

下記表は審査金利4%での100万円あたりの返済早見表です。

金利/年数 10年 15年 20年 25年 30年 35年
4% 10,124円 7,396円 6,059円 5,278円 4,774円 4,427円

返済負担率

住宅ローンの審査では「返済負担率」は重要な項目のひとつとなっております。返済負担率は収入における返済の比率を表したもの年収によって返済負担率の設定が異なってきます。この返済負担率自体は各金融機関ごとに異なり、こちらも審査金利同様に公表はされておりません。

一般的には下記表の返済負担率がひとつの目安となってきます。返済負担率は収入に対して融資の返済がしっかりと行われるかを簡易的にシュミレーションするものであり、金融機関では申込者の年齢や職業、年収や市況により設定が異なるケースもあるので注意しておきたい一つではあります。

目安としては審査金利4%での計算で返済比率25%から30%は安全圏内とみてもいいでしょう。

返済負担率 年収(税込)
25%以下 300万円以下
30%以下 300万円~400万円未満
35%以下 400万円~700万円未満
40%以下 700万円以上

返済可能額

金融期間の事前審査で融資希望額より減額での返答が来た場合などは、返済可能額を算出してみるといいでしょう。返済可能額、つまり融資可能額が分かっている状態であれば審査金利や返済比率をどの位を基準にしているか見えてきます。

また、お客さん自身で返済可能額を算出するときに、よく間違えていらっしゃる方が多いので念のため記載しておきます。

借入可能額を算出するときは、年収に前項に記載した返済負担率を掛けて年間の返済可能額を出します。そしてその年間の返済可能額を12で割り月々の返済可能額にします。そして月々の返済可能額を審査金利での100万円あたりの返済額で割り、100万円を掛けた金額が借入可能額となります。

借入可能額=月々の返済可能額÷100万円あたりの返済額(審査金利)×100万円

個人信用情報機関

金融機関の住宅ローン事前審査申込用紙にはかならず「個人信用情報機関」の利用に関する同意条項があります。こちらは融資申込者や連帯債務者、連帯保証人の過去の借入履歴や返済履歴、支払情報などの詳細な金融データを信用情報機関にて確認をし審査の判断基準とします。

個人信用情報機関については金融機関の重要な審査項目なので少し掘り下げてみたいと思います。

個人信用情報機関の種類

金融機関の事前審査申込用紙には加盟している個人信用情報機関名が記載されています。住宅ローンの審査でその信用情報機関のデータをもとに審査するのですが、金融機関がよく利用している信用情報機関は下記3つです。

●株式会社シー・アイ・シー(CIC) WEB: http://www.cic.co.jp/index.html
●株式会社日本信用情報機構 (JICC) WEB: http://www.jicc.co.jp/
●一般社団法人全国銀行協会 (KSC) WEB: http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

なかでもCICやJICCはほとんどの金融機関が利用しており、カードを作るときなどにご存知の方も多いのではないでしょうか。これらの信用情報などは個人でも取り寄せることができますので、審査に不安がある場合や審査が通らなかった場合などは一度確認してみるといいでしょう。

借入がある場合の審査への影響

クレジットカードの普及や決済方法が携帯端末で容易にできることもありショッピングでのローンやカードローン自体が多くなりました。お客さんから話が多いひとつとして「借入があり返済中だから不安」審査への影響を心配される方が多くいらっしゃいます。

借入自体ないほうがもちろんいいのですが、金融機関の審査でみる点は「返済の履歴」です。毎月遅れが無いか、引き落としされているか、返済額が多すぎないかという部分を見ていきます。

実務の経験上、借り入れなどをしていても住宅ローンは通ります例えその借り入れが消費者金融でも地方銀行で何度も審査通過しており、金融機関では借入の部分より他のところに重視をしているかと思います。審査自体に影響があるとすれば返済の履歴であったり、融資申込者の属性や勤続年数、完済年齢や返済負担率、年収の部分などの項目になり、借入の額にもよりますがそれほど心配する材料ではないでしょう。

カードを複数もっている

よくネットなどでカードをたくさん持っているとダメ、というのが書いてあるのをみかけます。カードをたくさん持っているとその分いつでも借りられるという状態が良くないので審査に影響するという事でそのように書いてるみたいですが、金融機関の審査ではカードを複数所持していても、審査ではそれほど影響しません。

それよりは返済状況、申込者の属性や年収を重視しております。昔と違いカードやクレジット払いでの決済も多くなっておりカードを複数所持しているからといって審査が否決になることはありません

もし心配であれば事前審査の際に解約する旨を金融機関に伝えておいてもいいかもしれません。

支払遅延・情報保有期間

金融機関では個人信用情報機関の信用情報を照会し審査します。この信用情報は申込情報、クレジット情報、契約日・契約の種類や入金日・入金履歴に至るまで詳細の情報が登録されています。

支払いなどに遅延がある場合もすべて把握できるようになっているのですが、支払に遅延があって融資をするか判断するのは金融機関です。住宅ローンは長期にわたるものなので、遅延などはシビアにみられます。実務上の経験で数年に1度程度の入金忘れ位であれば審査通過した経験はありますが、頻度が高かったり遅延状況が悪質な場合は審査通過は難しいかと思います。

個人信用情報機関の情報保有期間は「契約期間中および契約終了後5年以内」となっております。信用情報に不安がある場合は完済しカードを解約して5年ほど経過した状態が好ましいでしょう。

勤続年数

勤続年数に関しては自営業の方をのぞき、金融機関では1年以上を目安としているところが多く見受けられます。しかし実務上の経験や金融機関より話を聞く限りでは必ず1年以上は勤務していなければいけないという訳ではありません。
勤続年数が短い場合では勤続9ヶ月10ヶ月ほどの勤務で審査通過したケースなども多くあります。

審査の土台に乗ってくるのが「前職と現在の業種は同じ業種」であること「給与増のステップアップの転職」であることが勤続年数が短くても審査の土台に乗ってくる内容で、自己都合での転職で給与もそれほど変わらない場合などは金融機関の心証も良くはありませんので注意が必要です。その場合は各金融機関の提示している勤続年数までまったほうがいいでしょう。

また勤続年数は長期の住宅ローンということもあり、勤続年数や転職の頻度、業種なども審査に影響し金融機関としては「長期のローンを結んでも安心できる」という部分に重点を置く金融機関もあり、勤続年数は重要な審査基準のひとつとなっております。転職を短期間で何度もある方などは不動産会社の営業マンや金融機関に詳細の説明しておいた方がいいかもしれません。

会社・職業・職種

住宅ローンは長期ということもあり金融機関は返済の安定性を求めます。会社員よりは公務員、未上場企業よりは上場企業というように金融機関の心証は違ってきますが、会社で判断されるということは比較的少ないと言えます。それよりは「返済負担率」「信用情報」「勤続年数」などのほうに重点を置いているかと思います。

しかし「職業」「職種」は審査基準のひとつとなっており、月によって給与に大きく波があるような仕事は気を付けておいた方がいいかもしれません。特に「営業職」などの「歩合」部分の変動が大きい場合などは金融機関より細かく内容を聞かれる事が多いので注意しておきましょう。

また離職率の高い職業などは、金融機関によって現在の勤務状態などを聞いてくることもあるので判断基準のひとつかもしれません。

借入時の年齢

年齢に関して多くの金融機関では75歳や80歳までと高い年齢まで融資可能となっております。

しかし30代の方と50代の方では融資の際に潜むリスクは大きく違ってきます。例えば50代でローンを組んだ場合には病気に対するリスクや事故、死亡のリスクも変わってくるでしょう。そのために団信があるのですが、50代で住宅ローンを組む場合等は30代に比べリスクが高いので金融機関では未収になるリスクも考慮しなければいけません。

30代の場合は販売価格≒融資額も難なく審査が通過しますが、50代での住宅ローンは融資希望額より融資額が減額されることも多くありますので出来るだけ融資額を減らしたほうが得策とも言えます。

担保価値

金融機関は住宅ローンを融資するときに対象不動産に抵当権を設定し不動産を担保として融資を行います。万が一の時は抵当権を実行し競売に掛けられる様にしてあります。

金融機関は将来起こり得る可能性のひとつとして、債権が回収できなくなった時売却しても損失が多くない、損失が出にくい、損失が出ないように考えるため対象不動産が相場より割高だったり、不動産の価値として評価しにくいものは敬遠する傾向にあります。

中古マンションなどは相場相応の販売価格であれば、都市銀行・地方銀行を問わず満額の融資を行う金融機関も多くなりましたが中には金融機関独自に査定し融資上限額を決めるところもあるので注意が必要になってきます。このへんは所在地(土地)・建物・広さ・建物の経過年数・市況などの要素が絡むため、地域の不動産会社の営業マンに金融機関ごとの審査・融資の傾向を聞いた方がいいでしょう。

頭金など

数ある金融機関の中で、登記費用や仲介手数料などの諸費用の部分まで住宅ローンと併せて融資するという金融機関は比較的少ないと言えるでしょう。仙台でも数えるほどしかありません。融資の内容が違うからといえばそれまでですが、融資をする金融機関としては頭金、諸費用分の貯蓄もないとなると融資するのにも不安になってきます。

実際、頭金なし諸費用もローンといった場合の審査等は難航することも多く、資金計画的にもきついローンになってしまう事が多くあります。このようなことから諸費用分もローンを組める金融機関が少ないのは金融機関にて一定のハードルを設けているということが考えられます。

また前述の担保価値でご案内したように、金融機関は出来るだけリスクを減らした融資が理想的であり、販売価格≒融資額というローンは心証はあまりよくありません。万一、任意売却しなければいけないようになった場合は現在の相場価格より安い値段で売却することになる為、金融機関はその分リスクを負う事となります。実際は販売価格の2割くらいは現金で支払った方が審査もスムーズにいくでしょう。

最後に不動産の慣習で、手付金を支払い購入の意思を図るというのが一般的です。販売価格の1割から2割の金額を売主へ預けます。わたくしも買付申込書だけで購入希望者の性格や購入意思を判断するのは難しいと思っております。

何社も不動産会社をまわり、色々な物件を見て、何人もの営業マンと会って話をしているのにまだ住宅購入に至っていないお客さん。たった1,2回会っただけのお客さんを皆さんは信用できますでしょうか?売主や不動産会社は単なる書面だけでは信用してくれませんので頭金・手付金などはある程度用意した方が良いでしょう。

手付金について詳しくはこちらをご参照ください⇒【売買】中古マンション購入時の手付金について

融資申込者の家族の同居

融資申込者の家族構成は金融機関の審査に大きな影響は与えませんが、保証会社保証料金が家族構成により大きく変動することなどを考えると多少は影響が考えられる項目のひとつです。

特に独身で家族の同居などが無いケースなどは保証料金が大きく跳ね上がる傾向にあります。金融機関ではきまって「すいません、今回独身でお一人でのご入居なので保証料がちょっと・・」とお決まりの台詞で申し訳なさそうに提示してくるのですがやはり独身者の家族の同居無は、金融機関では多少リスク有と見ているようです。

同年代で似たような収入でも保証料が単身者の場合は高くなるということは、家族での入居(結婚や親との同居)は審査にはプラスに働きます

健康状態

多くの金融機関では住宅ローンを組む時に「団体信用生命保険」の加入が条件となっており、融資申込者の健康状態も重要な審査項目のひとつとなっております。また団信などに加入をしなくても住宅ローンが組めるフラット35などもあります。

こちらの保険は被保険者が万一の場合や三大疾病などに該当したときに保険会社より債権者である金融機関へ残債務の支払いがされる保険で、審査基準として金融機関の審査というよりは保険会社が保険の加入を判断し「保険期間中の発症リスク」という点がポイントのひとつとなってきます

高血圧・精神疾患・糖尿病などは比較的団信などに加入できないことが多いのでご注意ください。

審査が通らなかったとき

住宅ローンの審査が通らなかったときに、まずは金融機関の見直しをしてみましょう。金融機関にも審査通過の難易度があります。それは地域ごとに違いますが、融資通過率は都市銀行<地方銀行<隣県の地方銀行、の順に審査通過の確率は高くなります。また金融機関によっては住宅ローンを積極的に取り組んでいるところとそうでないところがあります。ベストなのは不動産会社の営業マンに聞いてみるのがいいでしょう。

次に収入や融資可能額の部分です。よくあるのが融資可能額をご自身で計算されて間違った計算をしてしまう事があります。「審査金利」「返済比率」「融資可能額」は金融機関の審査では重要な項目となっており、この部分で通過しない、審査に落ちてしまうことが多いので改めて見直してみましょう。

個人信用情報などに不安や思い当たる部分があれば、クレジット情報照会時の過去の履歴を見て金融機関が審査否決をしている可能性があります。CICなどの情報登録の保存期間は「契約期間中および契約終了後5年以内」となっております。しばらく期間を開けるかフラット35などで申込をしてみてはいかがでしょうか。

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