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【売買】不動産売買で仲介手数料を「無料」にできる理由

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%e4%bb%b2%e4%bb%8b%e6%89%8b%e6%95%b0%e6%96%99photo credit: soikkoratamo Remembering July via photopin (license)

住まいを購入するときには土地や建物など売買価格以外にも、諸費用がかかります。

金融機関へのローン手数料や保証会社保証料、司法書士への登記手数料や登録免許税、そして不動産会社への仲介手数料が諸費用としてかかってきます。

諸費用に関しては以前に詳しくまとめておりますのでこちらへ⇒【売買】不動産購入時の諸費用の詳細

不動産の広告などで売買の仲介手数料「無料」などの広告やポータルサイトへの掲載などを目にする機会もあるかと思います。今回は不動産売買の仲介手数料を「無料」に何故できるのかについて一つひとつご案内していきます。

よかったらどうぞ。

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不動産売買の仲介手数料を無料にできる理由

 

仲介手数料を無料にできる理由をご案内する前に、まずは仲介手数料のしくみ、計算方法についてご案内します。

仲介手数料の基本計算

まずは仲介手数料がどのように計算されるのかを見ていきましょう。売買の仲介手数料は「賃貸」と違いかなりの高額になってきます。賃貸の場合は家賃の一ヶ月分や家賃の半月分で収まりますが、不動産売買の場合は販売価格によっては100万円を超えてくることもあります。

速算法(消費税込)の計算表がこちらです。

依頼者の一方から受領できる報酬額の上限(速算法)
取引額 報酬額(税込)
200万円以下の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の5.4%
200万円超~400万円以下の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の4.32%+21,600円
400万円以上の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の3.24%+64,800円

計算方法などの詳細については以前の記事で詳しくまとめておりますのでこちらへ⇒【売買・賃貸】不動産仲介手数料の詳細と裏側

不動産の売買の場合にかかる仲介手数料は、400万円以上の不動産であれば「販売価格×3.24%+64,800円」となり、1,000万円の不動産であれば388,800円かかり3,000万円であればその3倍の仲介手数料がかかってきます。

ただし仲介手数料に関しては業法などでは、あくまでも「仲介手数料の上限」が決められているだけであり、上限の範囲内であれば自由に決められるものでもあります。例えば一律20万円、正規料金の半額、無料などと自由に設定することができるので会社によってはサービスの特色として打ち出すことも出来ます。

業法にて報酬として決められている1つとして上記表の報酬の上限額、そしてこの報酬の上限額は「依頼者の一方から受領できる報酬額」ということになっております。詳しくは次にご案内します。

取引の依頼者

不動産売買の場合は売主と買主がおります。不動産会社が売主より依頼され中古マンションを仲介をした場合、売主からも仲介手数料を受領することができ、買主からも仲介手数料を受領することができます。このことを両手仲介と言います

業法で決められている「依頼者の一方から受領できる報酬額の上限」とあるのは、宅建業者が売主からも買主からもどちらからも受領できるからです。

また売主には仲介会社がおり、買主には別の仲介会社がいる場合などのケースもよくあり、仲介手数料が片方からしか貰えないことから片手仲介と呼ばれております。

不動産を売却するときなどは、特に気を付けておきたいのが両手仲介をしたいがために行われる「囲い込み」です。詳しくは下記リンクをご参照ください。

 

無料にできる主な理由

まず仲介手数料を無料にすることができるのが「売主」です。売主が宅建業者である場合は仲介手数料を受領することができません。そのため無料となります。

そしてもうひとつ理由としては前述の「売主より仲介手数料を受領できるから」ということが主な理由として挙げられます。でも他の費用が高くなるのではないか?との質問を頂くこともありますが、宅建業者は取引において仲介手数料以外の費用を報酬として領収できないことになっています。ただし「売主や貸主と予め取り決めをした宣伝広告費などは別」に受領することができますが、買主には仲介手数料以外の費用は請求できません。

また賃貸の場合などは「抗菌殺虫費用」や「鍵交換代」「24時間安心サポートサービス」などの不要と言えるような付帯サービスが加入義務になっていたりしますが、売買の場合はそういったものもありません。

不動産会社が仲介手数料を無料にしているのはシンプルに「他社不動産会社との差別化」「商品として」と考えた方がいいでしょう。ポータルサイトなどに広告宣伝費をかけるよりは大きな宣伝効果になることに違いはありません。同じ契約でも会社によって仲介手数料の有無で総額が100万円も違ってくるのですから。

ポータルサイトには売主の掲載が少ない?

売主が宅建業者であってもポータルサイトなどへの掲載をしない場合が多くあります。理由の一つとしてはポータルサイトなどに売主が掲載すると、仲介としてはいる不動産会社が嫌がる傾向にあるためです。例えば一方は仲介手数料0円なのに一方は仲介手数料100万円だとしたらわざわざ100万円の方に問い合わせや契約するひとはいないでしょう。

もちろん中には「売主」は仲介手数料がかからないという事を知らない方も多くいるので、ポータルサイトを見る時は「取引形態」欄に売主かどうかの記載がありますので注意してみる必要があります。

もうひとつの理由としては販売する時は窓口は多ければ多いほどいい為です。一社だけでの集客には限界があります。多くの不動産会社に取り扱ってもらい、条件の合うお客さんがいたら紹介してもらえるようにしたほうが売れる確率は高いと言えます。

そして売主が個人の場合はポータルサイトへ掲載することはできないこともありポータルサイトには売主の掲載が少ないのです。

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