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【売買】中古マンション購入で最も重要な「購入時期」について

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購入時期

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中古マンション購入で最も重要な「購入時期」について

 
今回は中古マンションを住宅ローンを利用して購入する場合の重要なポイント「購入時期」についてまとめてみました。住宅ローンの特徴、購入時の年齢や金融機関の融資などについて一つひとつご案内しております。

良かったらご参照ください。

住宅ローンの特徴を活かす

購入時期と住宅ローンの特徴は密接した関係にあります。まず住宅ローンの特徴をおさらいしてみましょう。

●低金利
●長期融資可能
●高額のローンが組める

住宅ローンの特徴としてまずは金利が低いということ。同じ資産である自動車ローンの金利と比べてみても低いことが分かります。

同じ資産でも現在の住宅ローンの金利は低金利です。変動金利で0.6%、10年固定で1%という商品はたくさんあります。100万円を35年ローン、変動金利0.6%で組んだ場合は月々の返済は2,640円です。

そして長期間のローンが組めて、高額な融資が受けられるというのも住宅ローンの特徴ではあります。

金融機関では完済年齢75歳から80歳まで組める商品がたくさんあり、個人融資の商品では最長であり最も高額な融資が受けられるのが住宅ローンです

住宅ローンの最大の特徴ともいえる「低金利」「長期借入」「高額」の3点を活かすためには「購入する時期」がとても重要になってきます。

購入時の年齢

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合などは購入するときの年齢も重要になります。完済年齢が金融機関にて決められていますので、30代で住宅ローンを組むのと50代で住宅ローンを組むのでは大きく差が出てきます。

50代で住宅ローンを組む場合などは借入期間が最大で25年ほどになってしまうので住宅ローンの特徴である「長期融資」のメリットの恩恵が薄れます

「長期融資」のメリットは毎月の返済額を抑え、返済に余裕を持たせておけば繰り上げ返済などで融資期間や毎月の返済額を下げることができます。ただ融資期間が短く毎月の返済額に余裕がないと繰り上げ返済も難しくなってきます。

また60歳、65歳になり定年した時のことなどを考えると、毎月の返済額は低くした方が現実的ではあります。40代50代で住宅ローンを利用して購入する場合などは特に急いだ方がいいでしょう。

住宅ローンの予算設定の仕方などはこちらをご参照ください⇒初めてのマンション購入|住宅ローンの計算方法・予算設定のしかた

マンションの築年数と融資

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、悪く言えば「金融機関次第」になってしまいます。金融機関が融資できないと判断してしまうと購入出来なくなる可能性もあります。

最近ではリノベーションした中古マンションが注目されており、築30年・40年の中古マンションに販売価格全額の融資をする金融機関もあります。しかし金融機関の融資基準などは市況によって見直されますので、特に中古マンションの場合などは注意が必要ともいえます。

お手頃な価格で購入できる中古マンションではありますが、今後新築マンションの供給が多くなれば金融機関の融資基準は見直されるかもしれません。

マンションの相場

たまにお客さんに掘り出し物ありますかと質問されます。しかし残念ながらネットや市場に出している中古マンションは相場相応のものしかありません。

不動産業界では相場より安いような掘り出し物があったら、まず自社で購入して再販売するか再販業者やリフォーム業者などに販売し、それからようやく市場にだします。それが不動産業界の特徴です。

個人で相場より安い掘り出しものを手に入れるというのは難しいと言えるでしょう。

ここで「購入時期」に話を戻しますが、中古マンションが市場に相場相応のものしか年間を通してないのであれば、購入時期というのは重要になってきます。

前述の「購入の年齢」「マンションの築年数」と併せて重要な部分が「金利」です。

金利での違い

10年ほど前に比べたら金利は10年固定で1%ほど下がっております。それほど現在の金利は異常な状態で、低く設定されております。

マンションを住宅ローンで購入する場合は金利の違いで、毎月の支払額や総支払額は大きく変わります。

例えば金利1%違うだけでも毎月の支払額で1万円以上の差が出てきますし、支払総額では400万円以上も差が出てきます。購入できるマンションの選択肢が多いのが現在の低金利のメリットです。

半年後1年後に中古マンションの購入を検討しても、年収から導く借入可能額はそれほど変わりませんが、金利が上がることによって購入できたマンションが買えなくなったり、グレードを下げたマンションにしないと予算に合わない場合もあります

金利の低いときに住宅ローンを組むのが最も賢い住宅の選び方です。

購入時期が重要な理由

住宅ローンを利用して中古マンションを購入するときに何故「購入時期」が重要なのでしょうか。それはこれまでご案内した金融機関の融資に左右されるからです。

金利の違いで購入できるマンションの選択肢が変わり、購入時の年齢により住宅ローンのメリットに差が生まれ、金融機関の融資基準によって購入できるマンションが限定されてしまいます

間取りや設備、立地なども十分重要なポイントではありますが、マンションは相場相応のものしかありません。前述の「金利での違い」でご案内した、低金利のうちに購入すれば設備や間取り変更の資金は十分に捻出できます。

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