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【売買】中古マンション購入手続き・契約までの流れ

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1.購入申し込み

 
こちらでは購入の申し込みに関する注意点や手続きの流れをまとめております。

住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、住宅ローンの審査が通るかが非常に重要なポイントとなります。

まずは買付申込の前に借入可能額をチェックしておきましょう⇒初めてのマンション購入|住宅ローンの計算方法・予算設定のしかた

1-1.買付申込

気に入ったマンションが見つかったら即契約できるという事ではありません。手続きとしまして「買付証明書」に記入、捺印し購入の意思を売主側へ伝えます。

こちらの買付証明書は売主・売主側仲介の所定の書式などがある場合はそちらを利用し、一般的には買主側仲介の用意する買付証明書で対応しております。

原則的には買付証明書のFAX到着順にて受け付け、売主または売主側仲介が休みなどの場合などはFAXの到着順にて優先順位がつけられます

買付証明書は売主の指定した「売値・販売価格」にて買付申込をしなければいけないという決まりは特にない為、買主の希望価格にて買付申込をすることができます。しかし売主側より断られたり、交渉の土台に入れてもらえないような事もありますので注意が必要です。

1-2.住宅ローン事前審査

マンションを購入する際に住宅ローンを利用する場合などは、買付証明書と同時期に金融機関への「住宅ローン事前審査申込」が必要となってきます。

住宅ローンの事前審査申込は買付申込と同時期にするのが一般的ではありますが、買付申込をしてから事前審査申し込みをしなければいけないという決まりがありませんので、住宅ローンの審査に不安がある場合などは一度事前審査をかけてみるのも良いかもしれません

事前審査は必要書類が揃っていれば、早い金融機関で1~2日後には審査結果がでてきます。平均的には1週間ほどで審査結果がでます。

住宅ローンの事前審査の必要書類は金融機関により異なりますが、一般的には下記のような書類が必要となってきます。

●運転免許証写し
●健康保険証写し
●源泉徴収票の写し(給与所得者の場合で直近2年分)
●確定申告書(自営業者の場合で内訳付のもの3期分)

住宅ローンの事前審査は2~4つの金融機関に事前審査してみて、条件のよい金融機関で融資申し込みをするのがいいでしょう

住宅ローンの審査について詳しくはこちら⇒【売買】住宅ローンの審査での基準・目安・傾向

2.重要事項説明

 
こちらでは住宅ローンの事前審査が通過したあとの手続きに関してまとめております。

金融機関の事前審査の期間にもよりますが買付申込より1週間後から10日ほどでこちらの手続きへ移行します。

2-1.各種見積り

住宅ローンの事前審査が無事通過すると契約への手続きへと移行していきます。住宅ローン事前審査前に詳細までが不明確だった金融機関の諸費用部分、保証料金などもこのとき分かるようになります。

特に保証料金などは金融機関によっては保証料なしのところもありますが、住宅ローン申込者の属性、年齢、単身か家族によって金融機関の諸費用金額が大きく違ってきますので注意が必要です

また登記などを依頼する司法書士は、一般的には買主側にて依頼しますので事前審査が通過したら司法書士事務所へ依頼をし登記に必要な費用を見積もってもらいます。

不動産を購入するときの諸費用などはこちらをご参照ください⇒【売買】不動産購入時の諸費用の詳細

2-2.重要事項説明

中古マンションで即引き渡し可能な物件は買付申込より1週間から10日ほどで契約を完了させます

契約締結前に宅地建物取引主任士より買主へ説明するのが「重要事項説明」です。重要事項説明は売買契約と同日に行われるのが一般的ではありますが、契約日とは別日で事前に行われることもあります。

重要事項説明は契約書の特に重要な項目を買主へ分かりやすく説明し、買主が知識の部分で不利がないようにするのが目的とされております。契約に関して不明な点や不安な部分は事前に質問をまとめて重要事項説明の際に質問できるようしておくと良いでしょう。

2-3.手付金

不動産業界の慣習で契約金は2回または3回に分けて支払うのが一般的な慣習で、手付金は契約金の一部として販売価格の5~10%を事前に支払います。

手付金の支払い時期は重要事項説明・売買契約のタイミングで行うことが多く、売主側仲介や買主側仲介会社によっては販売価格の何%と決められているところもありますので、頭金などに不安がある場合などは注意が必要です。

仲介会社や契約によっては手付金などなしで決済時に一括という場合もあり、「手付金の要・不要」は売主・売主側仲介・買主側仲介によって様々です。手付金についてはこちらに詳しく書いてます⇒【売買】中古マンション購入時の手付金について

3.売買契約

 
こちらでは売買契約に関しての注意事項と手続きの流れをまとめております。

3-1.売買契約

「2.重要事項説明」でご案内した重要事項説明と「売買契約」は同日に行うのが一般的となっており、契約日当日には宅地建物取引主任士より説明された重要事項説明書と売買契約書の2部に記入捺印をします。

重要事項説明書は売買契約書をもとに作成された、買主への説明用の書類と考えると分かりやすいと思います。

売買契約時に売買契約書を記入捺印するのですが、売買契約書は課税文書にあたりますので事前に印紙を用意しておく必要があります。印紙税は売買金額により異なりますので詳しくはこちらをご参照下さい⇒【売買】不動産を購入する時にかかる主な税金

3-2.住宅ローン本申込み

住宅ローンを利用する場合は住宅ローン事前審査申込で審査が通過した金融機関へ住宅ローンの本申込みをする必要があります。

こちらの本申込みの書類などは事前審査の書類とは別に改めて記入・捺印する必要があります。

金融機関は事前審査の時と同様に審査するのですが、このときの注意点として事前審査時には無かった「新たな借り入れ」や「各種支払いなどの遅延」などは審査に影響しますのでご注意ください

金融機関はCICやJICCなどの個人信用情報機関の情報にて、金融取引などの情報は詳細まで把握し審査しますので、本申込みの際は事前審査と同様の状態にしておくことが必要になります。

本申込みの審査結果は事前審査と同様に早い金融機関で1~2日後、平均的には1週間ほどで審査結果がでます。

4.金銭消費貸借契約

 
重要事項説明、売買契約、住宅ローンの本申込みが終わると金融機関との契約や融資・決済へと手続きしていくようになります。

こちらでは金融機関との契約から登記までの手続きをまとめております。

4-1.金銭消費貸借契約

住宅ローンを利用する場合は金融機関との金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。この金銭消費貸借契約は買主が融資を受ける金融機関にて行いますので、買主は金融機関営業日の平日に時間を作る必要があります

このとき金銭消費貸借契約書を記入捺印するのですが、金銭消費貸借契約書も売買契約書同様に課税文書になりますので印紙が必要になります

4-2.融資実行・決済

住宅ローンの融資実行の際は融資を受ける金融機関にて、現金での決済の場合は買主の利用する金融機関にて行います。このとき売主、売主側仲介、買主側仲介、債権者がいる場合は債権者、司法書士などが金融機関にて集まり委任状などを取り交わしたりします。

融資実行の際には手付金を除いた「契約金の残金」の決済を行い、そのまま司法書士へ依頼します。

司法書士への依頼の際に下記書類が必要になってきますので事前に用意しておきましょう。

●本人確認書類
●住民票
●印鑑登録証明書
●実印

4-3.引き渡し

融資実行・決済が完了したらそのまま鍵の引き渡しを受けて契約手続きは完了となります。

買付申込から引き渡しまでは、金融機関の審査や仲介会社、物件の状況などによって様々ではありますが早ければ1週間ほどで引き渡すことも可能です。

4-4.登記

司法書士へ依頼した登記関係は融資実行・決済の1週間から2週間ほどで所有権の移転登記は完了します。

実際には引き渡しが完了した後に司法書士より登記識別情報通知(登記済み権利証)を受け取ることとなります。

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