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初めてのマンション購入|住宅ローンの計算方法・予算設定のしかた

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住宅ローンの計算方法・予算設定のしかた

 
今回はマンション購入でお客様より質問の多い住宅ローンのことについて住宅ローンの計算方法と予算設定の仕方についてまとめてみました。

よかったらご参照ください。

借入期間の設定

住宅ローンを組む時にはまず住宅ローンを組む年数、借入期間を設定していきます。この辺は契約者の年齢によって違ってきますが、金融機関では住宅ローンを完済年齢75歳から80歳まで組むことができますので現在の年齢から逆算していきます。

例えば現在55歳で金融機関の住宅ローンが75歳までであれば、借入期間は20年となります。

借入期間=金融機関の設定する完済年齢-現在の年齢

 

借入可能額

住宅ローンを組むときは、年収をベースに年間の返済可能額、月々の返済可能額を算出していきます。

借入可能額は主に年収別に返済負担率が設定されており下記表のようになっております。金融機関ごとに住宅ローンの返済負担率や審査金利が違いますので目安としてご参照ください。

返済負担率 年収(税込)
25%以下 300万円以下
30%以下 300万円~400万円未満
35%以下 400万円~700万円未満
40%以下 700万円以上

借入可能額を算出するときは、年収に上記返済負担率を掛けて年間の返済可能額を出します。そしてその年間の返済可能額を12で割り月々の返済可能額にします。

月々の返済可能額を100万円あたりの返済額で割り、100万円を掛けた金額が借入可能額となります。

借入可能額=月々の返済可能額÷100万円あたりの返済額×100万円

審査金利

実際に住宅ローンを組む時に注意しておきたいのが、金融機関は融資をする際に店頭金利での審査をしないということです。自分で借入可能額を算出しても金融機関は審査金利で審査しますので、店頭金利で借入可能額を算出しても実際の融資額と必ずずれが生じます

審査金利は多くの金融機関が採用しており、おおよそ3%から4%の金利が審査金利となっておりますが、目安としては審査金利4%として見ておいた方がいいでしょう。下記表は審査金利4%での返済期間ごとの100万円あたりの月々の返済目安表です。

金利 10年 15年 20年 25年 30年 35年
4% 10,124円 7,396円 6,059円 5,278円 4,774円 4,427円

年収別の借入可能額の目安表

金融機関によって住宅ローンの審査金利や審査基準などが違いますが、年収別の借入可能額の目安表を作ってみました。年収毎に住宅ローンの借入期間毎の借入可能額です。

あくまでも目安としてご参照ください。

年収\期間 10年 15年 20年 25年 30年 35年
300万円 610万円 840万円 1,030万円 1,180万円 1,300万円 1,410万円
400万円 980万円 1,350万円 1,650万円 1,890万円 2,090万円 2,258万円
500万円  1,010万円 1,970万円  2,400万円  2,760万円  3,050万円  3,290万円 
600万円  1,720万円  2,366万円  2,880万円  3,310万円  3,660万円 3,950万円 
700万円  2,010万円  2,760万円 3,360万円 3,860万円  4,270万円  4,610万円 

※審査金利4%にて計算

毎月の支払額の出し方

ここまで融資可能額をもとにご案内しましたが、こちらでは頭金を入れた場合などに対応できるように融資額から毎月の返済額の算出方法をご案内します。

毎月の支払額を算出する場合は、融資金額を100万円で割り、返済早見表より100万円あたりの毎月の返済額をかけると毎月の返済額が算出できます。このときに注意しておきたいのが「月々の返済可能額」を下回るようにしておきましょう。

100万円あたりの返済早見表はこちらをご参照ください⇒【売買】住宅ローン返済早見表

毎月の支払額=(融資金額÷100万円)×100万円あたりの毎月の返済額

予算の設定

これまでにご案内した方法で予算を設定することができます。建物の価格と諸費用を合わせた額がマンションを購入するときに必要な額となります。
諸費用の算出などはこちらをご参照ください⇒【売買】不動産購入時の諸費用の詳細

頭金としていくら用意するか、住宅ローンをいくら借入するかによって違いますが、まとめるとこのようになります。

①借入期間を設定する。
②年収に返済負担率をかけて返済可能額(年間)を算出する
③返済可能(年間)を12で割り月々の返済可能額にする
④月々の返済額を100万円あたりの返済額(審査金利)で割り100万円をかけて借入可能額を算出
⑤借入可能額+頭金の金額が予算の上限となります。
⑥予算上限の範囲内で住宅ローンや頭金の割合を調整

住宅ローンの事前審査の審査基準と目安・審査の傾向についてはこちらをご参照ください

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