【売買】不動産を売却・譲渡したときの税金（譲渡所得税）
こんにちは、ここ10日ほどFoxgodにとりつかれており、ネットの情報を漁るのが日課の@nextlifesendaiです。
今回は不動産売却時にかかる譲渡所得税、税金についてまとめてみました。宜しければご参照ください。
不動産売却・譲渡するときの譲渡所得税
個人が不動産を売却してでた利益は課税対象となり、譲渡所得税が課税されます。
不動産の売却や譲渡により得た譲渡所得には所得税と住民税が課税されるのですが、不動産を所有していた期間により税率が異なります。
基準として、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得としており、譲渡した年の1月1日が基準日となり、その所有期間にて区分し計算します。
譲渡所得税は「所有する期間」によって税率が異なりますので、個人のオーナー様は課税される譲渡所得税も含めて売却時期を考慮していく必要があります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% |
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算式は非常にシンプルなのですが、必要経費などの取得費詳細を算入していくと少し面倒になってきます。
こちらでは譲渡所得の計算方法についてご案内していきます。
長期譲渡所得、短期譲渡所得の計算式は次のようになります。
課税譲渡所得金額＝譲渡による収入金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除額
譲渡による収入金額
譲渡による収入金額は、土地や建物を売却することによって買主より得られる金額です。
売却によって確定した金額のことを指しており、例えば売却はしたけれど受け取っていないような金銭なども含まれます。
また金銭以外の物も対象となっており、代物弁済によって消滅した債務・借入金・利息や株式や権利なども含まれます。
株式や権利などは時価にて計算し収入金額に含めておく必要があります。
取得費・譲渡費用
不動産を取得する際にかかった取得費や譲渡する際にかかった譲渡費用の諸経費は、必要経費として譲渡収入金額より差し引くことができます。
取得費、譲渡費用は下記表の金額が算入できます。
| 区分 | 項目 |
| 取得費 | ●土地・建物の購入代金、建築費用、測量費、整地などの費用
●取得時の仲介手数料 ●売買契約書の印紙代、不動産取得税、登録免許税 ●取得の際の立ち退き料、移転料 ●取得の際の交通費 |
| 譲渡費用 | ●売却の為の補修費用
●売却の為に要した測量費、鑑定料、取り壊し費用 ●譲渡時の仲介手数料 ●売却の際に要した広告料 ●売買契約書の印紙代 ●売却の際に要した立ち退き料 ●譲渡する際の交通費 |
特別控除額
不動産を売却、譲渡するときには一定の要件を満たせば特別控除を受けることができ、特別控除額は次のような種類があります。
| 譲渡形態 | 特別控除額 |
| 収用等により土地や建物を譲渡した場合 | 5,000万円 |
| 居住用の土地や建物を譲渡した場合 | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 | 1,500万円 |
| 平成21年および平成22年に取得した土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 | 800万円 |
譲渡所得税の特別控除などの特例
譲渡所得税にも特別控除などの特例が設けてあり、要件にあてはまれば特別控除を受けられます。各特例の要件などは下記表をご参照ください。
| 譲渡形態 | 要件 |
| 収用等により土地や建物を譲渡した場合の5,000万円まで特別控除の特例 |
●土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること ●売却の土地、建物が固定資産であること ●代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと ●買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。 |
| 居住用の土地や建物を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 |
●譲渡、売却するものが居住している家屋、土地 ●譲渡、売却するものが居住していた家屋、土地で、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡、売却されるもの ●居住用財産の譲渡、売却があった年分において、住宅ローン控除または認定長期優良住宅の特別控除の適用を受けていないこと ●居住用財産の譲渡、売却があった年の前年または前々年分において居住用財産の課税の特例適用を受けていないこと |
| 平成21年および平成22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除の特例 | ●譲受人は譲渡者の配偶者、直系血族、生計を位置にする親族、その他特殊な関係者でないこと
●不動産の取得が相続、遺贈、贈与、交換などではないこと ●居住用財産の3,000万円特別控除、交換、買い替えその他の課税の特例の適用を受けていないこと |
個人の場合の税額
譲渡所得金額の計算方法等は前項にてご案内しましたが、土地や建物などを売却・譲渡した場合、課税されるのは譲渡所得税だけではありません。
不動産の売却や譲渡する場合は、住民税も課税対象となりますので注意しておきましょう。
住民税
住民税も譲渡所得税と同様に土地や建物を所有する期間により税率が異なります。下記表は譲渡所得税と住民税の所有期間毎の税率です。
| 区分 | 所有期間 | 譲渡所得税 | 住民税 | 合計 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20% |
税額計算
土地や建物を売却した場合にかかる税額の計算は、譲渡所得税と住民税の合計を課税譲渡金額にかける事により下記表のようになります。
| 区分 | 項目 |
| 短期譲渡所得税額 | 課税短期譲渡所得金額×39% |
| 長期譲渡所得税額 | 課税長期譲渡所得金額×20% |
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