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【売買】不動産購入時の諸費用の詳細

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こんにちは、FoxDayが近いという事もあり、いい歳こいたおっさんが毎日落ち着かなくて浮ついている@nextlifesendaiです。

賃貸の繁忙期もだいぶ落ち着いてきました。今回は不動産購入時の諸費用についてまとめております。宜しければご参照ください。

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住まい購入時の諸費用内訳

 
住まいを購入するときには不動産の売買価格以外に、税金や手数料などの諸費用がかかってきます。諸費用は不動産の購入価格や住宅ローンの有無や借入金額などによって諸費用の金額が異なってきます。

今回諸費用の内訳として税金関連、銀行関連、手数料関連、清算金関連にわけて一つひとつご案内します。

宜しければご参照ください。

下記表は、内容ごとに分けた住まい購入時の一般的な諸費用の内訳です。

内容 項目
税金 印紙税
登録免許税
不動産取得税
固定資産税
都市計画税
銀行 住宅ローン事務手数料
住宅ローン保証料
家財保険料
団体信用生命保険料
手数料 登記手数料
仲介手数料
精算金 管理費・修繕積立金

 

1.諸費用の内訳:税金

 
不動産購入の時には売買契約書などの課税文書、登記に関する課税、不動産取得に関する課税、不動産保有に関する課税など税金の支払いが必要となります。

こちらでは住まい購入時にかかる税金と計算方法などをご案内していきます。

税金に関する諸費用では、税率軽減の特例措置や税額の軽減措置などあります。詳しくはこちらをご参照ください。

1-1.印紙税

印紙税は金銭を授受する契約に対して課税されます。不動産の売買では、おもに下記3点の契約書に対し印紙税が課税されます。

●売買契約書

●金銭貸借契約書

●建築工事請負契約書

印紙税は「契約書の記載金額」と「契約内容」によって印紙税額は異なってきます。比較的多い1,000万円から5,000万円までの契約では印紙税は下記のようになります。

●売買契約書印紙税額(契約書記載金額1,000万円~5,000万円)=10,000円

●金銭貸借契約書印紙税額(契約書記載金額1,000万円~5,000万円)=20,000円

●建築工事請負契約書印紙税額(契約書記載金額1,000万円~5,000万円)=10,000円

1-2.登録免許税

登録免許税は登記の内容やその原因によって税率が異なってきます。不動産売買では下記3点が主な登記原因と税率になってきます。

登録免許税額の計算方法

●所有権保存登記の登録免許税額=固定資産税評価額×0.4%

●所有権移転登記の登録免許税額=固定資産税評価額×2%

●抵当権設定登記の登録免許税額=債権金額×0.4%

登録免許税の計算は不動産の売買価格ではなく「固定資産税評価額」が課税標準となりますのでご注意ください。

※登録免許税の税率軽減の特例あり

1-3.不動産取得税

不動産取得税は、不動産取得に対して、不動産所在地の都道府県が不動産取得者に課税する税金です。土地、建物の売買による取得だけではなく、交換、贈与などにも課税されます。

不動産取得税の税率は固定資産税評価額の4%ですが、平成30年3月31日まで税率3%の特例措置がとられております。

●土地・建物の不動産取得税=固定資産税評価額×3%(平成30年3月31日まで)

※そのほか税額の軽減措置あり

1-4.固定資産税・都市計画税

固定資産税、都市計画税は1月1日時点で土地や家屋などの不動産所有者に課税される税金です。

不動産売買などの慣習では、不動産の取得日からの日割りにて固定資産税・都市計画税を精算することが多くなっております。

買主が契約日以降の固定資産税・都市計画税を売主に支払うのが慣習です。

固定資産税・都市計画税の税率は下記となっております。

●固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

●都市計画税額=固定資産税評価額×0.3%

2.諸費用の内訳:銀行

 
不動産購入時に住宅ローンなどを利用するときには銀行などの金融機関への住宅ローンの手数料や保証料、火災保険や団体信用生命保険料などの諸費用がかかります。

こちらでは住宅ローン利用時の諸費用の目安をご案内していきます。

2-1.住宅ローン事務手数料

住宅ローン事務手数料は融資を受ける金融機関に支払う手数料です。

手数料は金融機関により様々ですが大手都市銀行や地方銀行などでは定額制での支払い、その他の金融機関では事務手数料を金利上乗せという形をとっております。

●定額制住宅ローン事務手数料=30,000円~50,000円

●金利上乗せ型住宅ローン事務手数料=融資金額の0.5%~2%

一般的には定額制の住宅ローンの事務手数料という形が多いのではないでしょうか。

2-2.住宅ローン保証料

住宅ローンを組む時に保証会社への保証料が諸費用として必要となってきます。

賃貸などの場合と違い、住宅ローンの保証会社は融資を受ける銀行や金融機関の系列会社が主な保証会社となっているため銀行や金融機関によっても様々です。

下記は平均的な保証料の目安となります。

●住宅ローン保証料率=融資額の0.2%~0.4%

●融資額1,000万円、返済期間35年、保証料率0.2%、保証料一括払いの目安=26万円

ご注意頂きたい点が上記はあくまで目安であり、実際には融資金額や返済年数、融資時の年齢や同居家族の有無などによって保証料は大きく違うことがあり、独身や属性などによっては保証料が高額になる傾向がありますのでご注意ください。

2-3.火災保険料

金融機関や銀行から融資を受ける場合に諸費用として必要となるのが火災保険への加入です。

火災保険は金融機関、銀行の用意する保険に加入というのが多くなっております。背景として融資する対象物件が返済期間中に万一があった場合に困るのが銀行だからです。

火災保険料は返済期間、対象物件の構造、補償金額、保険会社により大きく異なってきます。平均的な目安は下記のようになります。

●6,000円/年~15,000円/年

2-4.団体信用生命保険料

民間の金融機関、銀行を利用し住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険への加入が必要となるところが多くを占めております。

団体信用保険料は金融機関によって異なりますが一般的には金利上乗せでの支払いが一般的です。保険料率は下記のようになります。

●融資金利に0.3%上乗せ

3.諸費用の内訳:手数料

 
不動産購入の時に登記の際の司法書士への手数料、不動産会社への仲介手数料が諸費用としてかかります。こちらでは手数料についてご案内していきます。

3-1.登記手数料

購入する不動産の登記に関して司法書士へ支払う手数料が司法書士への報酬額となります。司法書士の手数料は宅建業者のように明確に上限が定められてはおりません。

そのため利用する司法書士事務所などにより金額が異なりますが、登記する項目により金額が大きく違ってきます。

下記は中古物件を住宅ローンを組んで購入したときの平均的な目安です

●所有権移転登記報酬額=45,000円

●抵当権設定登記報酬額=35,000円

3-2.仲介手数料

仲介手数料は不動産会社への報酬額となります。不動産会社の報酬額については上限が定められており、対象不動産の売買金額などによって違いがありますが、計算方法は下記のようになります。

●売買金額(税抜)×3.24%+64,800円

※売買金額400万円以上の場合

仲介手数料の計算は売主が個人以外の場合は税抜での売買金額を出してから計算しないと消費税を2重に課税してしまいますのでご注意ください。

売主が個人の場合は売買金額そのままで計算します。

詳しくは下記ご参照ください。

4.諸費用の内訳:清算金

 
中古マンションなどを購入の際によくあるのが、管理費・修繕積立金の精算です。

一般的には契約日より日割りにて精算するのがほとんどで、売主支払い分や支払い予定分を、契約日を境に買主が諸費用として精算するの一般的です。

計算方法は下記をご参照ください。

●(管理費・修繕積立金の合計÷月の日数)×契約日以降の月日数

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