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【売買】不動産を購入する時にかかる主な税金

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こんにちは、当サイトを始めてから約1年半が経過しますが、ようやく今回の記事が100記事目となりました。

だいぶゆっくりした更新になりがちですが、これからは心を入れ替えてコンテンツ作りに励みたいと思います。

今回は不動産購入時の税金についてまとめております。宜しければご参照ください。

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1.印紙税

 
印紙税は売買契約、住宅ローンを組む時、建築を依頼するときの契約書にかかる税金です。

契約書の契約金額によって印紙税額が定められております。

印紙税は「金銭を授受する取引は税金を課するに値する」という考えのもと生まれた税金なのですが、万一印紙を貼り忘れても売買契約書は有効となります。

印紙を貼り忘れた場合などは過怠税が発生しますのでご注意ください。

不動産の売買では下記の3つが主な印紙税となります。

1‐1.売買契約書の印紙税

記載金額 税額
                1万円以上 10万円以下 200円
             10万円を超え 50万円以下 200円
             50万円を超え 100万円以下 500円
           100万円を超え  500万円以下 1,000円
           500万円を超え  1,000万円以下 5,000円
        1,000万円を超え  5,000万円以下 10,000円
        5,000万円を超え 1億円以下 30,000円
                  1億円を超え 5億円以下 60,000円
                5億円を超え 10億円以下 160,000円
       10億円を超え 50億円以下 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載なしは1通につき 200円

 

1‐2.住宅ローン利用時の金銭消費貸借契約書の印紙税

記載金額 税額
                1万円以上 10万円以下 200円
             10万円を超え 50万円以下 400円
             50万円を超え 100万円以下 1,000円
           100万円を超え  500万円以下 2,000円
           500万円を超え  1,000万円以下 10,000円
        1,000万円を超え  5,000万円以下 20,000円
        5,000万円を超え 1億円以下 60,000円
                  1億円を超え 5億円以下 100,000円
                5億円を超え 10億円以下 200,000円
       10億円を超え 50億円以下 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載なしは1通につき 200円

 

1‐3.建築工事請負契約書の印紙税

記載金額 税額
                1万円以上 10万円以下 200円
             10万円を超え 50万円以下 200円
             50万円を超え 100万円以下 500円
           100万円を超え  500万円以下 1,000円
           500万円を超え  1,000万円以下 5,000円
        1,000万円を超え  5,000万円以下 10,000円
        5,000万円を超え 1億円以下 30,000円
                  1億円を超え 5億円以下 60,000円
                5億円を超え 10億円以下 160,000円
       10億円を超え 50億円以下 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載なしは1通につき 200円

 

2.登録免許税

 
登録免許税は不動産売買の場合、登記について課せられる税金です。

納税義務があるのは登記を受けるものとなっており、不動産売買などで所有権移転登記を行う場合は売主と買主の双方に納税義務があります。

登録免許税の計算は登記の種類(2-1)で登記内容を確認し、固定資産税評価額(2-2)にて税額を算出します。

要件を満たせば軽減税率(2-3)が適用されます。登録免許税の計算などは下記3点をご参照ください。

2‐1.登記の種類と税率

※【特例】内の数字は税率軽減の特例の税率です。

登記原因 税率
所有権の保存登記

不動産価格の0.4%

【特例①:0.15%】

所有権の移転登記①

売買、贈与などによるもの

不動産価格の2%

【特例②:0.3%】

所有権の移転登記②

相続などによるもの

不動産価格の0.4%
抵当権設定登記

住宅ローンなど利用時

債権金額の0.4%

【特例③:0.1%】

2‐2.登録免許税の計算方法

登録免許税の計算をするときは、不動産の購入価格での計算ではなく、固定資産課税台帳に登録された「固定資産税評価額」にて税額を算出します。

中古物件や土地等の場合はすでに固定資産課税台帳に登録されておりますが、新築の場合は登記官の認定価格にて算出します。

不動産に関する書籍やインターネットに記載がある、登録免許税の課税標準に「不動産の価格」とあるのは固定資産税評価額となりますので注意しておきましょう。

2‐3.登録免許税の税率軽減の特例

登録免許税の税率軽減を受けるには、2つの要件を満たせば税率軽減の特例を受ける事が出来ます。税率軽減の特例は2‐1【特例①~③】をご参照ください。

税率軽減の特例を受ける為の要件の1つが購入・登記に関する適用要件です。

要件 住宅の要件
個人での購入、登記であること

自身の居住用であること

新築、取得後1年以内に登記すること

 新築の場合

床面積が50㎡以上のもので、新築・取得後に市町村長の証明書を添えて登記

中古住宅の場合 

床面積が50㎡以上のもので、耐火建築物で25年以内に建築された住宅、耐火建築物以外の場合は20年以内に建築された住宅

 

3.不動産取得税

 
不動産取得税は、不動産の取得に課税されるもので、不動産の所在地の都道府県が不動産取得者に対して課税する税金です。

売買による取得だけではなく、建築、増改築、交換、贈与なども含まれ登記の有無を問わず課税されます。

不動産取得税の算出は「固定資産課税台帳の登録価格」にて計算します。

支払い時期は契約締結時などではなく、後日管轄税務署より案内が届いてからの支払いとなるため、忘れたころに通知が来ることが多いので注意しておきましょう。

3-1.不動産取得税の税率

区分 税率
土地 4%
建物

不動産購入時の税率は固定資産評価額の4%となっておりますが、平成30年3月31日までは土地、建物ともに税率3%の特例措置が取られております

不動産取得税はこちらの特例措置のほか次のような軽減措置もあります。

3-2.新築住宅の特例

新築住宅を購入時に下記表の要件を満たせば、不動産取得税を算出する際に「固定資産評価額」等より1住戸あたり1,200万円の控除ができ、控除した金額が課税標準額となります。

新築の場合は賃貸用の収益物件でも不動産取得税の控除対象となり、1戸あたり1,200万円まで控除できます。

また、新築の場合はセカンドハウスなども特例措置の対象となっております。

要件 住戸1戸当たりの控除額
床面積が50㎡以上

(戸建以外の貸家住宅は40㎡)

240㎡以下であること

1,200万円

3-3.中古住宅の特例

中古住宅も新築住宅と同様に、要件を満たせば不動産取得税の軽減措置が受けられます。

ただし新築住宅の場合は賃貸用の収益物件なども軽減措置の特例が適用されますが、中古の賃貸用物件などには適用されませんのでご注意ください。

要件

●自己居住用として取得すること

●床面積が50㎡以上240㎡以下であること

次のいずれかに該当すること

●昭和57年1月1日以降に新築されたもの

●建築基準法施行令第3章および第5章の4の規定、または地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの

 

住戸1戸当たりの控除額
新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

 3-4.住宅用土地の特例

不動産取得税の軽減措置の特例は、住宅用の土地を取得した場合も対象となっており200㎡を限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額できる特例となっております。

控除できる金額は次のいずれか多い方の金額が控除できます。

●45,000円

●土地1㎡あたりの固定資産税評価額×住宅の床面積の2倍(200㎡を限度とする)×3%

特例の要件は下記表に該当する土地となっております。

要件
取得した土地の上に住宅を新築した場合

●土地を取得した日から3年以内に住宅を新築

●土地を借地して住宅を新築した者が、新築前の1年以内にその敷地を取得

新築未使用住宅とその土地を取得した場合

●自己居住用として建築未使用住宅とその土地を併せて購入したとき

●土地を取得してから1年以内に自己居住用として建築未使用住宅を取得したとき

●土地を取得する日前の1年以内に自己居住用として建築未使用住宅を取得していた時

●自己居住用以外の土地付き新築住宅を築後1年以内に土地と併せて取得したとき

中古住宅と土地を取得した場合
●土地と中古住宅を同時に取得したとき

●土地取得後1年以内に中古住宅を取得したとき

●土地を取得する日、前1年以内に中古住宅を取得していた時

 

4.消費税

 
不動産を購入、建築するときには消費税が課税されます。

内容により課税、非課税がありますので下記表をご参照ください。

区分 消費税
 土地 非課税
 建物  8%
仲介手数料 8%

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