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【売買・賃貸】不動産仲介手数料の詳細と裏側

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こんにちは、久しぶりの更新になってしまいましたが、先日お問い合わせフォームに「とても参考になりました。これからも頑張って下さい」と嬉しいメールを頂き、久しぶりにやる気になった単細胞な@nextlifesendaiです。

現在、賃貸は異動時期の為、繁忙期ですね。今回は売買、賃貸の仲介手数料についてまとめてみました。

宜しければご参照ください。

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仲介手数料は成功報酬

 
先日、収益物件のオーナーより売却したい旨の話を頂きこんな話がありました。

「手数料はいつ払えばいいの?」

オーナーは売却の依頼をするときに支払うと思っていたようですが、宅建業者は仲介手数料、報酬の受領方法や受領の制限など様々な制限があります。

まず、宅建業者は売買・交換・賃借の契約を成立させたときに「成功報酬」として仲介手数料を受け取ることができます

仲介の依頼を受けただけでは受領することができませんし、契約がキャンセルになった場合も受け取ることが出来ません。

また宅建業者が契約の当事者となる場合(売主・貸主)も仲介手数料を受け取ることはできません。

ひとりのお客さんに3時間、4時間かけて契約にならなければ無駄になることも多くありますし、売却の依頼を受けても契約にならなければ時間と経費を費やすだけの時もあるのが不動産屋です。

売買の仲介手数料

 
売買と賃貸では仲介手数料の計算方法が違います。

土地や建物を購入するときの仲介手数料の計算方法について注意するポイントが3つあります。こちらでは売買の仲介手数料の計算時の注意点をご紹介していきます。

1.仲介手数料の上限

宅建業者が依頼者より受け取れる報酬額、仲介手数料には上限が定められています。

宅建業法に定められている禁止事項に違反したり、義務を怠ったりしたものに対し制裁として罰金刑や懲役刑になることもあり、報酬額も国土交通大臣が定めたものが上限となっております。

宅建業者の事務所内で下の写真のようなものを見た事は無いでしょうか?

報酬額表

報酬額について宅建業者は厳しく規制されており、事務所内の見やすいところに報酬額を掲示しなければいけません。そして1~3年おき位に各都道府県の宅地課の人が報酬額の掲示など調査しにきます。

宅建業者が受け取れる報酬額、仲介手数料の上限は下記表をご参照ください、

依頼者の一方から受領できる報酬額の上限
取引額 報酬額(税込)
①宅地建物価格200万円以下の金額 宅地建物価格の5.4%
②宅地建物価格200万円超~400万円以下の金額 宅地建物価格の4.32%
③宅地建物価格400万円以上の金額 宅地建物価格の3.24%

上記表は宅建協会にて配布している表記と同じにしており、消費税込の計算なので便利です。

実際の仲介手数料の計算方法は①+②+③を合計した金額になるのですが非常に面倒です。面倒なので速算できる速算法での計算式がこちらです。

依頼者の一方から受領できる報酬額の上限(速算法)
取引額 報酬額(税込)
200万円以下の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の5.4%
200万円超~400万円以下の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の4.32%+21,600円
400万円以上の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料 宅地建物価格の3.24%+64,800円

速算法での仲介手数料の計算式で、200万円超~400万円以下の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料の計算式の部分で「21,600円」増えています。

400万円以上の宅地建物を売買・交換した時の仲介手数料の計算式の部分で「64,800円」増えていますが、速算法で計算をする場合は差額が生まれる為に調整額として「21,600円」「64,800円」を加えます。

速算法で「21,600円」「64,800円」を加えても、仲介手数料上限額表で計算した仲介手数料と同額になります。

2.仲介手数料は税抜き価格で計算

仲介手数料の計算で間違いやすい点が、売買価格に消費税が含まれているという点です。

多くのポータルサイトでは売買価格の表示は税込価格にて表示されております。

例えば3,240万円の建物の売買契約をする場合、仲介手数料の計算をするときは建物価格に消費税がすでに含まれておりますので、消費税を除いた建物価格を出す必要があります

そうしないと仲介手数料を計算するときに2重に消費税をかけてしまいますので注意しておきましょう。

多くのサイトに仲介手数料の計算方法で「取引金額」「売買金額」など記載しておりますが、消費税を除いた税抜き価格です。

●税抜き計算

税込み価格÷1.08=税抜き価格

●税抜き計算(例)

3,240万円÷1.08=3,000万円

ポータルサイトのアットホームやHome’sなどはすべて税込み価格で登録する必要がある為、仲介手数料を計算するときには税抜き計算をする必要があるのですが、不動産業者が独自に作成している物件資料等には不動産業者によっては税抜き価格で表示している不動産業者もあるので確認しておいた方がいいかもしれません。

注意点

仲介手数料の計算をする際に、売主が個人か否かによっても変わってきます

売主が個人の場合は消費税がかかりませんので、販売価格そのままで仲介手数料計算をする必要があり、売主が不動産業者や法人などの場合は消費税がかかるため、税抜計算をしてから仲介手数料を算出する必要があります。

3.土地は非課税、建物は課税

仲介手数料を計算するときに注意しておきたいポイントの3つめが消費税の課税、非課税です。

宅建業者が取引する土地や建物には消費税が課税されるものと非課税のものがあります。売買の場合、土地に係わるものはすべて非課税となります

土地の代金には消費税は課税されないので、税抜き計算をする必要がありません。仲介手数料を計算するときは宅地価格そのままで仲介手数料を算出します。

下記表は取引に係る消費税です。

売買 賃借
非課税 課税 非課税 課税
土地 建物 土地 建物
土地の売買代金 建物の売買代金 土地の借賃

土地の権利金

居住用建物の借賃

居住用建物の権利金

店舗・事務所の借賃

店舗・事務所の権利金

不動産売買の「両手」と「片手」

 
前項では売買の仲介手数料の上限額をご案内しましたが、こちらの仲介手数料の上限額は「依頼者の一方から受け取ることができる報酬額」となります。

売買の契約当事者は、売主と買主です。

宅建業者が売主から売却の依頼を受け、その宅建業者が買主を仲介した場合、売主と買主の双方から仲介手数料として受領することができます。

不動産業界でもよく話題とされている「両手」仲介です。

両手仲介に対して、売主側に媒介契約を交わしている不動産会社がおり、また買主側にも不動産会社が仲介として間に入る「片手」仲介があります。

不動産会社が2社仲介として入り契約を締結する片手仲介の仲介手数料は、不動産会社A社は売主より、不動産会社B社は買主より仲介手数料を受け取ることができます。

宅建業者が事務所内に掲げる報酬額表に「依頼者の一方につき受け取ることができる報酬額」と記載があるのは、両手仲介などがあるため「依頼者の一方より」という文言をいれています。

不動産売買の「両手仲介」と「囲い込み」

 
両手仲介は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る為、単純に仲介手数料が倍になります。

不動産業界で一部の業者ではありますが、両手仲介をするために、自社顧客のみで仲介手数料を売主、買主の双方より仲介手数料を受け取れるように、売却物件を他社へは情報を提供をしない「囲い込み」をしているところがあります。

囲い込みについては下記リンクが参考になります。まさに不動産業界のタブーです。

「囲い込み」は仙台でも日常的によくある話であり、ネットにアップされた当日に不動産会社が問い合わせると「買い付けが入りました」と対応され、個人名で問い合わせると「募集中です」と対応されます。

囲い込みは度々問題とされているのですが、一向に改善される傾向は無いので不動産業界の闇はほんと深いですね。

そもそも、媒介という仕事は依頼者の利益のために行動するものです。

売主は売却を依頼する会社を信用し、高額な仲介手数料を支払う約束を媒介契約書にて取り交わし、「囲い込み」によって不動産としては市場に流通せず、企業の利益と営業マンの成績のために機会を逃しております。

賃貸の仲介手数料

 
賃貸の仲介手数料も売買の時と同様に受領できる上限があります。

賃貸の仲介手数料は、下記の2点にかかります。

●家賃

●駐車料金

共益費、管理費、水道代などの項目には仲介手数料はかかりません。あくまでも賃貸借の取引にかかる手数料となっております。

注意して頂く点が駐車料金は課税対象となっておりますので、仲介手数料の計算をするときは税抜き計算をしてから算出する必要があります。

仲介手数料の上限

賃貸の場合の仲介手数料計算はシンプルです。

宅建業者が賃借の仲介に関して、依頼者の双方から受領できる報酬額

●借賃の1月分に相当する額×1.08以内

このようになっております。

依頼者の双方とは、貸主と借主です。一つの賃貸借の媒介取引にて借賃の1月分+消費税が仲介手数料の上限となっております。

賃貸業界の慣例などもあり、借主が仲介手数料の全額を負担するのが多くなっておりますが、本来であれば賃貸人と賃借人が半月分ずつを負担というのが本来の仲介手数料計算です。

しかし負担しない賃貸人が多いことや賃貸不動産業界になじまない為、借主の承諾を得て媒介するのが一般的になっています。

これには媒介で不動産業者が貸主側と借主側の2社が間に入り、仲介手数料を2社で折半したりすることもあり、仲介手数料が半月分だと媒介しても報酬がない場合もあるためです。

仲介手数料折半例

仲介手数料を「無料」「半額」にできる理由

賃貸の場合、仲介手数料無料や半額などよく耳にする機会があると思います。

会社でいえばエイブルやミニミニなどが仲介手数料は家賃の半月分、家賃の54%と企業の特徴としております。

仲介手数料を「無料」「半月分」にしている物件は賃貸人より仲介手数料や広告料を貰える物件だからできます

逆に、賃貸人より仲介手数料や広告料を貰えない物件は紹介しない傾向が強いともいえます。

不動産業界はコンビニやカフェのように、新規のお客さんの来店が頻繁にあったり、リピーターが何度も来たりすることはありません。

店舗として構えていても、来店の数でいえば他業種より圧倒的に少ないかとおもいます。

来店したお客さんのすべてが契約に至ればいいのですが、優秀な営業マンの契約率が来店したお客さんの50%、平均的な営業マンで35%位でしょうか、ダメな営業だと10%台の契約率というのもゴロゴロいます。

仲介手数料に話を戻しますが、仲介手数料を賃貸人より貰えない物件は、家賃35,000円の物件であれば仲介手数料は18,900円です。

仲介手数料18,900円で1人あたりの経費分稼ぐには40件以上の契約を結ばないといけません。

上記は極端な例ですが、エイブルやミニミニは賃貸人より仲介手数料や広告料を貰えない物件を紹介していたら採算が合わなくなってしまいます。

仲介手数料「無料」「半額」にできる理由は、単純に賃貸人から貰えるというのが理由です。

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