【賃貸】敷金0礼金0の賃貸物件について詳しく書いてみました！
敷金0礼金0のゼロゼロ物件が増えてきました。
宮城県はそれだけ空室が多くなってきているという事なのかもしれません。
以前に敷0物件についての記事を書いたのですが、お客さんより「敷0礼0物件って大丈夫なんですか」「敷0礼0物件はあとで多くお金を取られる」という話があったので、今回は敷0礼0物件について掘り下げてみたいと思います。
宜しければご参照ください。
以前の記事はこちらへ
敷金0礼金0の賃貸物件について
敷金0礼金0のゼロゼロ物件については、大きく分けると2つのパターンが考えられます。
1つは純粋に空室対策の施策として利用しているケースです。もう1つは、ほんとに決まらないような物件に付加価値をつけて、他の項目で回収するケースです。
空室対策の施策として利用している場合は次のようになります。
空室対策としての「敷金0礼金0」
空室対策の施策として敷金0礼金0として利用するケースが多くなってきました。
決まらないから「敷金0礼金0」にするというよりは、各管理会社の敷金や礼金についての考え方が、これまでの「家主の為」から「借主の為」に変わっていき、空室対策の1つとして「敷金0礼金0」にするケースです。
このケースで共通するのが「保証会社を利用することにより担保としての敷金が不要」というのを理解しており、「原状回復のガイドラインについて」しっかりと把握している点です。
宮城県では
●大東建託
●大和リビング
●東建コーポレーション
などが主に空室対策の施策として「敷0礼0」を利用しております。
賃貸借契約書などの内容を見ても、原状回復項目は「ガイドラン」に沿ったものを利用しており、借主には安心して借りられるような内容です。
保証会社保証料も初回1万円、または初回保証料なし等と良心的です。
空室対策の施策として「敷金0礼金0」を取り入れている背景には、自社にて建築していたり、一括借り上げをしているためという事もあります。
もう一つの決まらない物件に付加価値を付けて、他の項目で回収する「敷金0礼金0」物件は次のような特徴があります。
他の項目で回収する「敷金0礼金0」
前述の空室対策の為の「敷金0礼金0」と同じじゃないの？という声が聞こえてきそうですが、前述の空室対策の為の「敷金0礼金0」との大きな違いが「敷金礼金以外の項目で収益を上げる」という点です。
空室対策の為の「敷金0礼金0」はしっかりと借主のメリットがあるように施策されているのに対し、他の項目で回収する「敷金0礼金0」は初めは安くして、他で回収しようという内容が盛り込まれております。
例えば
●駆けつけ安心サービス加入
●鍵交換代金
●抗菌消臭代金
●インターネット加入
●短期解約違約金
●更新料
●原状回復費用
などなど。
「敷金0礼金0」なので初期費用が安い、他の物件より良い、と見た目は勘違いしやすいのですが、実際に初期費用の見積もりを出してみると余計な付帯サービスへの加入義務や、賃貸借契約書の内容が借主に不利な項目が多くあります。
「敷金0礼金0」物件のデメリット
立地や築年数、間取りなどにより決まらない物件はあります。
純粋な空室対策として「敷金0礼金0」として募集するのであればいいのですが、不動産屋や家主も商売です。
こちらでは危険な「敷金0礼金0」の賃貸物件の実例をご紹介していきます。
原状回復費用で回収
初期費用を安くした分、退去精算時に回収する手口は多くみられます。
なぜなら賃貸借契約書の条文の細かいところまで見なかったり、退去立会い時に賃貸借契約書に記載してある条文を盾に有利に精算できるという点などが挙げられます。
下記は仙台で使用されている条文の一例です。
賃借人は解約時、畳全部の貼り替え、襖、障子、クロスの貼り替え、ジュータン・クッションフロアの貼り替え、及び室内外の清掃料の負担を行い退去するものとする。
付帯商品で回収
担保要素の敷金は保証会社の加入にて補てんできます。礼金部分は他の項目で回収していくやり方があります。それが付帯商品です。
某大手フランチャイズのセミナーでは「契約時にできるだけ付帯商品に加入させ、売上アップとアウトソーシングを図りましょう！」と熱弁していました。
実際に上記のフランチャイズ店の請求書では、余計な付帯サービスが盛りだくさんついてきており、すべて借主負担となっております。
駆けつけ安心サービス加入、鍵交換代金、抗菌消臭代金、インターネット加入などで礼金分などは、すんなりと回収できます。
家賃上乗せで回収
初期費用をできるだけ安くしたい、初期費用に予算上限があるという方は、部屋探しサイトなどで探すときも「敷金礼金0」で探しているので、他の物件より家賃が高いとかは把握していない方が多いです。
敷金礼金なしの物件で、よくやっている募集方法が「家賃の1割ほどを上乗せして募集する」という方法です。
家賃1割上乗せして募集すれば、1年で家賃1ケ月分は回収できます。
初期費用が安い物件というのは、それほど多くありません。選択肢が少ないところに「敷金礼金0」の物件はよく見えるかもしれません。
でも家賃が上乗せされていますので、1年以上住むのであれば通常募集の物件の方が断然お得です。
入居審査が緩い
決まらなくて「敷金礼金0」にしている物件は、入居審査が緩くなる傾向にあります。
入居審査が緩い場合に注意しておきたいのが入居後のトラブルです。
入居審査が緩い場合は、例えばキャバクラやホストなどの水商売の方が入居したり、外国人がシェアで何人も入居したりすることもあります。
隣人のモラルが低くて夜うるさかったり、壁をドンとされて嫌な思いしたり、トラブルになる可能性が高くなります。
仙台在住/オス/おっさん/リンクフリー/フォロバ100%/紫推し/おやじMETALデス