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【賃貸】退去手続きから敷金精算までを詳しくまとめました

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退去手続き

こんにちは、最近すこし肌寒くなってきたので、朝出かける前にうちの猫様にスーツに着替えた後、だっこを要求されます。朝は毛だらけのスーツで出勤している@nextlifesendaiです。

前回の更新からだいぶ期間が空いてしまいました。その間、新しいコンテンツを作ってみたり、サーバーを移管したり、事務所を移転したりと色々と新しいことに取り組んでおりました。

新事務所は路面店に移転しておりますので、お気軽に遊びに来てください。今回はお客さんからお話しの多い、退去手続きと敷金精算の方法や原状回復の目安などをまとめてみました。

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退去手続きについて

 
賃貸で借りているアパートやマンションを解約するときには、賃貸借契約などで解約するときの方法などが記載されています。解約を伝えるのが遅かったりすると違約金がかかってしまいます。こちらでは退去の際の解約の方法、敷金精算などをご案内していきます。

宜しければご参照ください。

退去予告はいつまで?

退去するときは事前に、管理会社または賃貸人に連絡をしなければいけません。退去予告については賃貸借契約書の【解約予告】などの項目に書いてあり、住居の場合は1ケ月前の予告するのが一般的です

地域により違いはありますが、退去予告の注意点として「月末締め」で行っているところが多いという点です。一般的に使用される賃貸借契約書は「解約をする月の前月の末日までに」解約予告をしなければいけないということになっております。

例えば解約予告が月をまたいで解約する月に連絡してしまうと、一ヶ月分の家賃を余計に支払うようになっておりますので注意しておきましょう

こちらの「一ヶ月分の賃料負担」は賃貸借契約書では主に「解約予告が1ケ月に満たない場合は賃料の1ヶ月分相当額を支払うことにより即時契約を解約することができる」などの文面で記載されております。

退去手続きの方法

退去をする場合に連絡するところは、賃貸借契約書に書いてある「管理会社」に連絡します。管理会社がなく大家さんが管理している場合は、大家さんに連絡するようになります。かならずしも部屋を契約した不動産会社=管理会社という訳ではありませんので契約書記載の管理会社欄を確認しましょう。

そして退去手続きは出来るだけ「文書」で伝えた方がいいでしょう。よくあるのが電話で退去予告をして管理会社が聞いてない、把握していなかったりと、言った言わないの話になることが多くあります。

電話で連絡し、そのあと全く音沙汰が無かったり、退去立会い日が決まらなかったりすることもよくある話です。

解約月の家賃について

入居するときは日割り家賃で入居した方もいらっしゃるかと思います。では退去するときはどうなんでしょう?この辺は地域によって異なってきます。

私がこれまでに契約した都道府県の法人・個人のお客さんから話を聞く限りでは、解約月は日割りにしないという地域と、解約月は日割りにする地域に分かれます。

仙台では「解約月は日割りにしない」というのが当たり前になってます

この当たり前が地域によって違いますので、気になる方は地元の不動産屋に聞いてみた方がいいでしょう。

解約違約金について

賃貸借契約書によっては入居期間が短い場合等に備えて、解約違約金を設定している契約書もあります。一般的なものとしては「1年未満で解約する際は解約違約金として賃料相当額1ヵ月分を解約違約金として支払うものとする」などの文面です。

こちらは、1年未満の退去は貸主にとって不利となりえるために設定することが多く、賃貸借契約自体ある程度長期間の契約を見込んだものであり、短期での退去の場合は原状回復費用や再度募集する際の経費などを考慮すると採算が合わない場合があるためです。

学校や転勤などでの引越で数ヶ月しか入居しない場合は、賃貸借契約書の「特約事項」欄や「違約金」欄などに記載されていますので注意しておきましょう。

退去立会い

退去立会いは管理会社または大家さんとの立会いのもと行います。2者で立会いのもと、借主負担部分の修繕箇所や汚損・破損個所の確認を行います。

退去立会い時には、荷物などがすべて搬出された状態で行うのが一般的です

立会いをして鍵を返却する流れになりますので、荷物がまだ残っているような状態で退去立会いをしても管理会社は施錠できず困ってしまうことになります。また立会いが終わったら鍵を返却するときは、合鍵などもすべて返却する様になりますので注意しておきましょう。

その他解約等の手続き

 
お部屋の解約と併せて、その他に解約しておかなければいけないことが何点かありますので、そちらをまとめております。

家財保険

家財保険は解約などを忘れがちなもののひとつです。入居時に2年契約の家財保険に加入するのが一般的となっておりますが、解約手続きなどは管理会社や代理店などではなく保険加入者が行うようになっております。

家財保険を途中解約する場合は、加入した保険会社へ連絡すれば、保険証券などに記載のある解約の返戻金などもありますの忘れずに解約をしておきましょう。

ライフライン

退去時には電気、ガス、水道の解約の手続きも契約者が行う必要があります。ライフラインの連絡などを忘れてしまうと、次の入居者が入るまでの基本料金かかってしまったり、請求が来てしまう事もありますので、注意しておきたいところです。

転出届

新しい住所が決まりましたら、管轄する役所にて転出届を提出します。こちらは退去する日の2週間前~1週間前に行うのが一般的です。新しい住所に移る際には転出証明書類を新しい住所を管轄する役所へ、転入届と併せて提出します。

退去費用の目安と敷金精算

 
よくお客さんに「退去費用いくら位かかるの?」という質問を頂きます。退去時の原状回復費用については、入居年数や間取り、汚損の状態などによって金額は大きく違ってきます。こちらでは退去時にかかる費用の目安として一つひとつご案内してきます。

宜しければご参照ください。

原状回復の基本

原状回復について当サイトで何度かご案内しておりますが、シンプルにまとめるとこんな感じです。

①故意や過失があって汚損・破損した箇所を

②経年劣化を考慮し精算し

③ハウスクリーニング特約がある場合はその費用をプラスする

いかがでしょうか?

実際には下記ような計算式で退去費用の目安が分かるようになります。

原状回復費用=故意過失があった箇所の修繕費用×経年劣化を考慮した残価価値割合+ハウスクリーニング費用(特約がある場合)

詳細について気になる場合はこちらをご参照ください。

ハウスクリーニング費用の目安

ハウスクリーニングや修繕費用は、地域や時期によって単価が大きく異なることがあります。仙台でも震災後は職人が確保できず、これまで依頼していた単価では受けてくれない職人が多くなり単価が上がりました。

修繕やクリーニングなどの需要が多くなれば、リフォーム会社や職人はより単価の高い仕事、定期的に仕事を受注してくれるところに流れるため、単価が上がっていきます。

下記の表は全国展開している大手管理会社のハウスクリーニング費用です。地域や時期によって異なりますので目安としてみてください。

間取り

(広さ)

1K,1R

(~20㎡)

1K,1R

(~30㎡)

1LDK,2DK

(~40㎡)

2LDK

(~55㎡)

3DK,3LDK

(~70㎡)

目安料金 20,000円 30,000円 40,000円 50,000円 60,000円

ハウスクリーニング特約の有効、無効、詳細はこちらをご参照ください。

クロス貼り替え費用の目安

「借主負担のクロス貼り替え費用」のポイントは3点あります。

1つが借主の故意過失によって修繕が必要であること、2つめは経年劣化をふまえた残存する価値の部分のみであること。3つめが必要最小限の単位での修繕であることです。

この3つ以外は主に賃貸人負担となっております。

こちらでは経年劣化を踏まえた、借主負担部分の計算方法をご案内します。

借主負担部分の計算方法

クロス貼り替えの費用もハウスクリーニング費用と同様に地域や時期によって単価が異なってきます。また材料費に値上げ等があれば、貼り替え費用にも影響してきます。

クロス貼り替え費用の目安を出すときは、経年劣化の部分を忘れずに出しましょう。借主負担部分の計算式はこのようになります。

実際の修繕費用×(1-(居住年数(●●ヶ月)÷耐用年数(▲▲ヶ月))

例)クロス貼り替え費用が50,000円、居住年数4年の場合

居住年数が4年の場合は、48ヶ月間の入居なので上の式に48をあてはめます。またクロスの耐用年数は6年です。耐用年数の欄に72をあてはめます。

1-48÷72=0.33

0.33がクロスの残存価値の割合です。クロスが新品の状態より価値が33%しかありません。

クロス貼り替え費用50,000円のうち、残存する価値の分が借主負担部分となりますので50,000円×33%=16,500円が借主負担の費用となります。

クロス貼り替えの単価

前述したようにクロス貼り替え費用は、地域により大きく違いが出てきます。仙台では震災前は1平米700円でできたものが、1平米1,000円でお願いしても難しい顔されます。使用するクロスの材料や地域によっても違いがありますが、一般的には1㎡あたり800円~1,200円といったところではないでしょうか。

クロス貼り替えの負担などの詳細はこちらをご参照ください。

敷金の返金方法

退去立会い時に故意や過失による汚損・破損個所を確認し、借主負担部分の修繕費用を算出します。立会い時に現場で見積もりを出す管理会社もいれば、後日郵送等で送付する管理会社もおります。

借主負担部分に問題が無かったら、預入した敷金から借主負担部分の修繕費用を差し引いて返金するのが一般的です。

敷金等の預け入れが無い場合は、管理会社などから請求書が届きそちらを振り込んで終了となります。退去立会いからおよそ1ケ月前後の期間で返金されるのが多いのではないでしょうか。

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