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【賃貸】賃貸借契約の連帯保証人について詳しくまとめました

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賃貸でアパートやマンションなどを契約するときには、連帯保証人として身内のかたを求められるの多いと思います。

最近では保証会社などもあるので連帯保証人不要などの物件も多くなってきましたが、今回は連帯保証人についての責任や審査、必要書類など詳細にわたりまとめてみました。

宜しければご参照ください。

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賃貸借契約の連帯保証人について

賃貸借契約を結ぶときには必ず「連帯保証人」が必要となってきます。どうして連帯保証人が必要なのでしょうか?

賃貸借契約における連帯保証人の必要性や、保証人との責任の違いなど一つひとつご案内します。

宜しければご参照ください。

連帯保証人はどうして必要?

賃貸借契約は長期的に考えると貸す側にはリスクがあります。

契約締結時に借主が定職についていても、将来事故や病気などで退職して収入がなくなり家賃が遅れたり、払えなくなる可能性はゼロではありません。

将来起こる可能性のあるリスクに備えて、毎月の債務などを連帯保証人が支払う約束をすることにより賃貸人も安心して貸せるようになります。

また連帯保証人を付けることにより、賃貸人は下記のようなメリットがあります。

1.毎月安定した家賃収入が見込める。
2.連帯保証人を付けることによりトラブルや滞納などの抑止力になる
3.不測の事態がある場合、連帯保証人が協力してくれる
4.家出や訳ありの入居希望者を減らすことができる

1は保証会社でも対応できますが、2~4は連帯保証人じゃないとできません。

特に保証会社のみで連帯保証人を付けないで契約した場合、4などの家出や訳ありの入居希望者が審査が通れば入居してしまう可能性があります。

では連帯保証人は誰でもいいのでしょうか?

賃貸借契約で求められる連帯保証人

連帯保証人は誰でも良いというものではありません。

友人や知人、会社の上司などを連帯保証人にしている賃貸借契約などは実務をしているものにとって、正直あまり役に立ちません。

友人や知人はすぐ疎遠になり連帯保証人になっていても他人事、会社の上司は会社を辞めてしまえば他人です。

一般的に賃貸人や管理会社などが求める連帯保証人は下記のような連帯保証人です。

●親・兄弟・子供の「三親等内」の身内
●賃借人が家賃を払えなくなった場合に代わりに払える収入のある人

なにか問題があったら親身になって行動してくれるのが身内です。

でも親が定年退職している場合はどうなんでしょう?

この辺は賃貸人や管理会社、契約する家賃にもよりますが、親が定年退職していても一定の年金や貯蓄があれば、仙台では連帯保証人として認めてもらえることが多いです

連帯保証人と保証人の違い

保証人より連帯保証人の方が責任は重くなります。大きな違いは下記の2点です。

●連帯保証人は「催告の抗弁権」が認められない
●連帯保証人は「検索の抗弁権」が認められない

実務でよくあるケースでご案内します。

結婚をしていないカップルが賃貸借契約をし、彼氏Aが契約者で彼女Bと同棲、連帯保証人にA親とB親の2人付けた場合です。

家賃滞納をして滞納家賃を連帯保証人のB親に請求し、B親に「Aが支払うからAに請求して」と言われました。

でも連帯保証人の場合はこの「Aが支払うからAに請求して」は認められません。B親は契約者のAに請求してとお願いすることも、A親に請求してという事も認められません。

家賃滞納が起きた場合は、賃貸人または管理会社は連帯保証人に直接請求でき、請求された連帯保証人は全額の請求に応じなければいけません

連帯保証人の有無は入居審査に影響する

連帯保証人をお願いすることは非常に頼みにくいことです。

でも、あなたにご両親や兄弟や子供がおり、仕事をしているのであれば連帯保証人になってくれるようにお願いした方がいいです。

連帯保証人の有無は、少なからず「入居審査」に影響します。

三親等内の親族がいらっしゃらない方は別として、ご両親や兄弟がおり仕事をしていて「連帯保証人にならない」という話が出た場合や「連帯保証人を付けられない」などの話が出た場合、賃貸人や管理会社・仲介会社は一気に不安になります。

●親族から連帯保証人を断られるのは「何か」あるのかな?
●契約者は無責任な人物なのかな?
●これまでの行動や言動に問題があるから?

などなど申込時は書面でしか判断できないため、様々な推測をしてしまいます。

もしあなたが、責任感が無く人格的に問題がある人に「連帯保証人になって」とお願いされたらなりますか?

お願いされても断るはずです。これと同じようなことを賃貸人や管理会社は推測します。

事情があり連帯保証人になってくれない場合や、連帯保証人を付けられない場合などは、「その理由」を明確に伝えておいた方がいいかもしれません

では連帯保証人の入居審査はどのような基準でしているのでしょうか。

連帯保証人の審査

入居審査の時は連帯保証人の内容も審査されます。おもに下記のような事を審査されます。

●万一賃借人が家賃を払えなくなった場合に支払いができる収入があるか
●連帯保証人の年齢
●連帯保証人が年金受給の場合は受給額

この辺は賃貸人や管理会社により基準が異なりますが、連帯保証人の要件としては毎月の収入または貯蓄の部分と年齢を審査されます。

賃借人が家賃滞納しても毎月代わりに払えるかどうかを見られます。

注意して頂きたい点が、賃借人が借りる「家賃」を連帯保証人が支払えるかという点です

仮に賃借人が収入が多いので高額なマンションを借りたとします。

連帯保証人が収入がある場合でも、賃借人の借りたマンションを代わりに支払う能力があるかという部分を審査されますのでご注意ください。

また審査時に虚偽の申告や記載を防ぐために、連帯保証人の給与明細や課税所得証明書、源泉徴収票などを求められることもあります。

連帯保証人の契約時に必要な書類

賃貸借契約の連帯保証人になった時、契約時には「印鑑登録証明書」が必要となります

契約書には「直筆」で記入し「実印」での捺印が必須となります。このあたりは宅建協会でも「連帯保証人は印鑑証明書が必要です」という案内や掲示用の書類を不動産会社に配布しておりますので全国的に一般的なことです。

連帯保証人の印鑑登録証明書が必要なのは、ツタヤにレンタルDVDがある位あたり前のことです。

印鑑登録証明書は本人または委託を受けた代理人にしか取得できない書類です。

もし印鑑登録証明書が不要になると一部の不動産会社や営業マン、知人友人が連帯保証人の代わりに記入して三文判で捺印したりする不正ができてしまいます。

仙台でもある不動産会社の営業マンが代わりに記入し、滞納時に連帯保証人に話をしたら全く知らなくて勝手に名前を使われていたという事がありました。

親に内緒で部屋を借りて、契約書の連帯保証人の部分を自分で記入したり誰かに書いてもらったりという事は少なからずあります。

不正を防ぐため必要な書類ですので用意してもらう必要があります。

連帯保証人と保証会社の違い

「連帯保証人=保証会社」と混同しているかたもいらっしゃると思います。

少し分かりにくいですよね。連帯保証人と保証会社の違いをご案内していきます。

間違いやすい点

保証会社は保証会社で用意した保証契約書のもと、債務保証します。

そのため賃貸借契約書のすべての債務を保証するわけではなく、保証契約上有効な債務のみ保証します。

賃貸借契約とは別になりますので「連帯保証会社」や「保証人代行会社」というのは、いつの間にかできてしまった造語ですので、実務に携わる方は気を付けておいた方がいいでしょう。

実際に保証会社と契約する場合は次のようになります。

契約書が別

保証会社を利用する場合は、賃貸借契約書上の連帯保証人として保証会社がなるという訳ではありません。

賃貸借契約書には保証会社の記入や捺印は一切することはありません。そのため賃貸借契約自体は賃貸人と賃借人の2者のみで行います。

保証会社を利用する場合、2者で行われた賃貸借契約を原契約とした「保証委託契約」を賃貸人・賃借人・保証会社にて結びます。

賃貸借契約で発生した債務を、保証会社で作成した保証委託契約に基づき保証します。

そのため賃貸借契約の約定が保証会社の保証対象とならないことも多くあります。

連帯保証人+保証会社がある理由

賃貸借契約書の内容は管理会社により様々ですが、賃貸借契約書の連帯保証人へ家賃滞納や未払い債務の支払い以外に、色々と取り決めをするケースも多くあります。例えば下記のようなものです。

●入居者による各種トラブルの解決への協力
●緊急時の立会
●不測の事態が起きた場合の協力
●遺品などの撤去

有効無効はさておき、賃貸借契約書には色々と記載があります。

保証委託契約は滞納時の債務のみのため、連帯保証人を付けたうえで保証会社に加入するケースも多くなっております。

連帯保証人をつけて、保証会社に加入する場合の理由についてはこちらにまとめてあります。

【賃貸】連帯保証人がいるのに保証会社に加入する理由

保証料金など

保証会社への加入が求められたときは、所定の申込書に記入し、審査時必要書類と併せて審査します。

保証会社により保証料金や契約期間、更新保証料などの違いがありますが、おおよそ下記のようになります。

●初回保証料=家賃合計額の30%から100%

●更新保証料=1年ごとに家賃合計額の10%,1年ごとに1万円

家財保険などと違い、途中解約などの場合でも初回保証料や更新保証料などの返戻金はありませんのでご注意ください。

保証会社の詳しい内容はこちら

【賃貸】保証会社の審査基準・審査内容と概要を詳しく書いてみました

辞めたくても辞められない

賃貸借契約はその性質上、長期になる可能性が高い契約です。

「2年契約なので2年間だけ連帯保証人を引き受けた」つもりだった、「借主が何度も滞納するから辞める」などの話は社会通念上通用しません。

もしあなたが連帯保証人になり連帯保証人を辞めたい場合などは、まず契約の当事者である賃貸人の承諾が必要です

また代わりに連帯保証人になってくれる人も必要になってくるでしょう。

そのうえで賃貸人は改めて代わりの連帯保証人を審査し、判断します。

実務の経験上の話ですが、賃借人に問題があり連帯保証人を辞めたいという話が出ても、代わりに連帯保証人になってくれる人はいません。

連帯保証人を引き受けるには、最悪の場合も覚悟して引き受けましょう。

更新契約書に署名なしでも責任がある

実務でのよくある話をご案内します。更新契約書に借主のみの署名があるが、連帯保証人の署名が無い場合。

連帯保証人は更新後は責任が無いのではないか?という内容ですが、この場合でも連帯保証人は責任があり契約書も有効となります。

最高裁判所の判例では「信義則に反すると認められる場合を除き、保証の責任を負い保証の責めを免れない」としています。

信義則に反するとは、例えば借主が会社の従業員で連帯保証人が上司や会社の代表などで、借主が会社の信頼を陥れる行為や横領などで刑事告訴された場合などの場合です。

連帯保証人の責任は更新後にも及ぶというのが通説となっております。

連帯保証人の責任

連帯保証人は「滞納家賃のみ」責任を負えばいいわけではありません。

宅建協会の標準契約書の約款にはこうあります「連帯保証人は賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する」

例えば入居者間のトラブルで相手に損害を与えてしまったり、建物や設備に損害を与えてしまったり、物件を火事などで燃やしてしまったりなどの損害賠償も連帯保証人の負担すべき債務となります。

下手すると、相当な金額になってしまう可能性もあるという事です。

前述の賃貸借契約書約款の部分は、どの契約書にも記載していると思います。

知らなかった、説明されていない等の話は通用しませんので、しっかりと連帯保証人について考えて契約書も熟読することをお勧めします。

連帯保証人がいない場合

身内の方がいなくて連帯保証人を付けられない方もいらっしゃいます。

部屋探しサイトなどで探す場合は「連帯保証人不要」などの欄にチェックをいれて探すと、「連帯保証人がいなくても可の物件」が探せます

その他の物件では、賃貸人や管理会社が保証会社でいいよと了承してくれればスムーズなのですが、そうでない場合の方が多くあります。

皆さんのご想像以上に、不動産賃貸業は古い考えの方が多くおり、賃貸借契約は賃貸人がダメと言えば契約は出来ません。

賃貸人や管理会社は、これまでの経験やそれぞれの考えがあって「連帯保証人をつける契約」を条件としておりますので、保証会社に入るといってもお断りされる事も多くあります。

 

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