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【賃貸】2015年4月仙台の賃貸物件の空室状況と近況!

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2015年4月近況

こんにちは、最近起床時間の1時間前に猫さまにご飯の催促で起こされる悩めるおっさん@nextlifesendaiです。

繁忙期も過ぎ不動産関係の方はひと段落ついたころではないでしょうか。

新入生や新社会人、転勤などのかたも引っ越しなどが落ち着いてきたところかと思います。

今回は仙台に賃貸物件をお持ちのオーナー様向け、仙台の賃貸市場に興味をお持ちの方向けに近況をご報告させて頂きます。宜しければご参照ください。

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顧客獲得で明暗分かれる

東日本大震災から4年が経過し宮城県内の賃貸市場を取り巻く環境が大きく変わりました。

沿岸地域では賃貸物件の数が極端に少なく、2015年4月現在でSUUMO掲載の物件が石巻で5棟ほどしかなかったり東松島では2棟しかない状態が続いております。

仙台の賃貸物件は災害公営住宅、「みなし仮設」からの流出にともない以前に比べ空室が目立つようになってきました。

需要の変化

募集物件があれば、今まで古くてなかなか決まらないような物件でも内覧なしで決まっていた2012年、2013年、2014年の繁忙期と比べ2015年の繁忙期はだいぶ変化があったように感じます。

仙台の賃貸市場では2014年5月頃より、これまで難なく決まっていた物件が決まらなくなっていき、また家主さんの空室に関する相談や管理会社の訪問営業の頻度が多くなってきました。空室一覧さえ作らない管理会社が血相をかえて空室一覧を作り始めたのがこのころからです。

震災後の異常な需要数は3年ほどで減少し、通常の状態に戻っているのではないかと思います。

現在の募集物件などをみると顧客のニーズに合わない物件はいつまでも入居者が決まらない状態となっております。

満室になる賃貸物件

各管理会社の空室一覧や募集状況などをみると2015年4月1日の状況では、地下鉄南北線では五橋駅から北仙台駅まで、仙山線では落合・愛子方面、仙石線では仙台から小鶴新田駅までの物件は家賃設定が間違っていなければほぼ満室になっております

このエリアは早い方では3月の時点で5月に入居する部屋を決めているお客さんがいる位人気のエリアです。

また築10年以内の1LDKや2LDKといったファミリータイプなども「見てから決める」には遅すぎる状態で、顧客のニーズをしっかりと汲み取っている物件であれば退去予定の状態で決まっております

ネットなどで類似物件や近隣物件との比較が容易にできることから「立地」や「価格」「物件の状態」に魅力がある物件が満室になってきています。

埋まらない賃貸物件

今年の繁忙期の賃貸の状況をみると管理会社の「空室対策」の差が大きく影響しているように感じました。

同じ地域、似たような間取り・家賃の物件でも、管理会社Aはすべて満室になり3月上旬には4月末退去の物件しかないのに対し、管理会社Bはあわててアットホームに掲載し折半で出しているためどの業者からも相手にされず4月に入ってもまだ埋まっていない状況が多数あります。

管理会社Aは1万戸以上の管理で即入居がないのに対し、管理会社Bは管理会社Aほど管理戸数がないのに現在不動産業者御用達のアットホームファクトシートやATBBの流通情報をいまだに埋まってない管理物件で賑わせております。

管理会社の空室対策や社外営業の差を実感した繁忙期でもありました。

埋まらない部屋の特徴

2015年4月近況2

首都圏などは繁忙期以外でも人の出入りが多いためシーズンを逃しても「空室対策」次第で何とかなりますが、仙台の現在の賃貸市場は繁忙期中に募集をして埋まらない物件であれば、強力な空室対策や施策が必要となります

繁忙期中に募集していて残念ながら競合物件に負けてしまい、現在も埋まっていない物件の特徴をまとめてみました。

築15年以上の賃貸物件

築年数10年以内の賃貸物件であれば仙台または宮城県内では退去予定で決まることが多いのですが、築15年ほど経過した下記のような物件は埋まらない傾向にあります。

和室

個人的には和室は好きなのですが、実際にお客さんの反応はよくありません。

ダメな理由として多いのが「和室の部屋に住んだことが無い」「インテリアをどうしたらいいかわからない」「掃除が面倒そう」などの理由が多いのですが、部屋探しをする方の多くが次に住む部屋に理想を描いている人が多いため初めから除外される傾向にあります。

郊外

駅から離れている地域で築年数が15年以上経過すると「家賃の手ごろさ」で勝負しないと埋まりにくくなってしまいます。

郊外に住む方は車などを所有している人がほとんどです。

そのため交通機関などの利便性よりは「築年数の新しさ」や「家賃の手ごろさ」を求めている人が多く、探す範囲も広範囲の為に沿線などの賃貸物件よりも競合物件が多い為「家賃設定」を誤ると繁忙期でも埋まりません。

2DK

2DKは広さ的には1LDKと変わらないものが多いのですが、1LDKと比べ埋まりにくい間取りではあります。

1LDKの間取りは広さが欲しい単身者も顧客となりますが2DKの間取りでは単身者は使いやすさの点で敬遠する方が多く、ファミリー層しか取り込めないのが2DKのデメリットです。

最近は2DKの間取りをリフォームで1LDKにして単身者もターゲットにしている管理会社も多くなってきてますので間取りの変更は埋まらない物件であればお勧めの空室対策です。

1K8帖以下

単身の部屋探しで皆さんがイメージするのが「6帖では狭い」ということです。

就寝はベッドでという方が多くなってきている為、ベッドを置くことが前提で探すと8帖は欲しいという人が多い傾向にありますので8帖以下の部屋、特に6帖以下の賃貸物件は埋まりにくくなっております。

管理会社が原因

繁忙期中に賃貸物件の募集をかけても空室が埋まらず現在もなお空室の物件に関しては、大家さんの物件を預かる管理会社が悪かったことも考えられます。

実際に仙台でのダメな管理会社の例をまとめてみました。

対応が適当

とあるMAST特約店の話なのですが、物件に関してお客様より質問を預かりMAST特約店にその質問をしたところ「積和さんの物件なので聞いてご連絡します」との返答で名刺を渡し連絡待ちの状態でした。

しかし3日経過しても1週間経過しても何の返答もなく、催促の連絡を入れても「確認して連絡します」との返答で連絡もこない状態でした。

仙台の管理会社でダメな会社はこのような事は当たり前です

埋まらないのは理由があります。窓口の管理会社が埋まらない原因になることもあるので大家さんは注意しておきたいところです。

空室を把握していない

とあるアパマンショップでのことですが、募集状況を確認するため電話をしたところ「空いているか分からない」との対応、空いていたらFAXしますとの返答でFAXは一切来ませんでした。

当日に送られてきた空室一覧をもとに連絡したのですが、あれから4ヶ月いまもその部屋は絶賛募集中となっております

電話しても社員が募集状況が分からないのは当たり前、調べて折り返すこともしない管理会社は仙台ではよくあることではあります。

まとめ

繁忙期中に募集をかけて埋まらない賃貸物件は「顧客の求めているもの」と差があるため埋まっておりません。

探す人の数が多い繁忙期で埋まらなければ、昨年の5月からの状況をみるかぎり埋まる確率は一段と低くなるでしょう。

埋まらない賃貸物件はしっかりとした「空室対策」が必要であり、大家さんと管理会社が一丸となって対策を講じる必要があります。

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