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【賃貸】原状回復!ハウスクリーニング費用の負担を詳しく書いてみた!

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ハウスクリーニング
ハウスクリーニング特約が無い場合、ハウスクリーニング費用は賃貸人負担となっております。

つい先日ではありますがこのことを理解していないオーナー様や仙台市太白区の「宅建免許の更新回数の多い不動産会社」がおり、賃借人へ悪質な請求がいくところでした。

オーナー様は1万円でも負担するのが納得できないらしく太白区の不動産会社から借主からとるのがあたりまえというアドバイスを頂いている様でした。

残念ながら仙台ではガイドラインや判例、賃貸人の負担すべきところを理解していない不動産会社やオーナー様が数多くいらっしゃいます。

今回はハウスクリーニング費用の負担を賃貸人や不動産会社に請求された時に対応できるようにハウスクリーニングの費用負担について詳しくまとめてみました。宜しければご参照ください。

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ハウスクリーニング特約が無い場合!

 
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ハウスクリーニング費用は賃貸借契約書の特約への記載有無によって賃貸人負担、賃借人負担が分かれてきます

特約への記載が無い場合は賃貸人負担となっております。

ハウスクリーニング費用が賃貸人の負担である根拠は裁判所の判決や国交省のガイドラインなどから読み取ることができます。

費用負担は賃貸人!理由①

ハウスクリーニング費用、通常使用による損耗、汚損の部分は賃貸人負担となっております。

賃貸借契約書の特約事項にハウスクリーニング特約の記載が無ければもちろん賃貸人負担です。

下記は国交省ガイドライン再改定版より抜粋したものです。

【特約に規定のないクリーニング費用等の賃借人による負担が認められなかった事例】
仙台簡易裁判所判決 平成12年3月2日

判決の要旨
賃貸物件の通常使用による損耗、汚損を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、法律上、社会通念上当然発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるというべきであり、これを負担させるためには、特に、賃借人が義務を認識し得べくして義務負担の意思表示をしたことが必要である。
国交省ガイドライン再改定版74ページより

裁判所の判決では通常使用による損耗や汚損は法律上も社会通念上も賃借人の負うべき義務ではないとしています。

そのうえでハウスクリーニング費用を賃借人に負担させるのであれば
①賃借人が義務を認識
②義務負担の意思表示をしたことが必要
とあります。

内容としてハウスクリーニング費用を賃借人に負担させるのであれば、契約を締結するときに契約条項や特約条項に明確に定め、賃借人に説明し、費用負担をするのが賃借人ということを承諾を得たうえ契約しなければ賃借人に負担することはできません。

費用負担は賃貸人!理由②

裁判所は通常損耗に関して賃貸人負担であるとしております。ハウスクリーニング費用にしても同じ考えです。

裁判所は通常損耗部分は賃料に含まれているということを示しております。

【通常損耗を賃借人の負担とする特約が否認された事例】
最高裁判所第2小法廷判決 平成17年12月16日

判決の要旨
建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投資資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。
国交省ガイドライン再改定版90ページより抜粋

通常損耗部分は賃料に含まれているとした判例は他にも多くでており、大阪高判 平成17年1月28日の判決では

①民法第601条の規定では賃貸人は賃借人に使用収益させる義務を負っている
②建物を使用することによって経年劣化、自然損耗が生じることは明らかである
③賃貸人がこのような損耗を負担することは賃貸人の義務に含まれる
としております。

通常に使用して汚れたり損耗することは貸す前からわかっていることであり、通常損耗などは民法第601条の規定のとおり賃貸人の使用収益させる義務に含まれるとあります。

賃貸人の義務を賃借人に負担させるのは賃借人に不利益なものであり、通常損耗分を賃借人に負担させることは消費者契約法第10条に照らしても無効となっております。

ハウスクリーニング特約がある場合!

 
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ハウスクリーニング費用が借主負担となる場合は「賃貸借契約書の特約に記載するなど」一定の要件が必要になります。

国交省のガイドラインでは賃借人に負担をする場合として3つの要件として次のように記載しております。

ガイドライン特約要件
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

国交省ガイドラインの記述では
①賃借人が負担する通常損耗や経年劣化の範囲が具体的に明記されている
②口頭などにより説明し賃借人がその負担を認識している
③明確に合意されていることが必要
としております。

賃借人負担の事例

ハウスクリーニング特約が有効となった事例として国交省ガイドライン再改定版103ページの事例36へ記載があります。

まとめると
①賃貸借契約書にハウスクリーニング費用は賃借人負担の記載がある
②仲介業者等の口頭の説明があり明確に合意されている
③ハウスクリーニング料金は相場相応である
④賃借人は退去時の清掃を免れる面もあるので一方的に借主に不利益を与えるものではない

要件を満たせばハウスクリーニング費用は賃借人負担となる判例が出ております。

消費者契約法第10条に関しては④の一方的に不利益を与えるものでないことから違反ではないとしております。

③の相場相応の料金目安としては東京地方裁判所判決(平成6年8月22日)にて700円/㎡と示しております。

特約が有効となる理由

ハウスクリーニング特約は要件を満たせば有効となります。

国交省ガイドラインの記述にもあるのですが、賃貸借契約は強行法規に反しないものであれば特約を設けることは契約自由の原則により認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕義務を賃借人に負わせることも可能としております。

裁判所判決でも消費者保護の観点も重要であるが、私法上、私的自治の原則が私法原理であって自己の意思によって契約を締結をした以上は、その責任において契約上の法律関係に拘束されるのが大前提であると示しております

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