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【空室対策】Nextlifeの空室対策!基本的な取り組み

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【仙台】今後の賃貸市場

想定される大規模な空室

東日本大震災以降、みなし仮設や建設工事関係者、県外からの流入などもあり空室が極端になくなり、どのような物件でも募集をすれば入居者が決まるような状況がしばらく続いておりました。

しかし現在は(2014/11/23時点)空室が決まらない物件が増えてきており、5ヶ月連続空室の物件や新築が4ヶ月間決まらなかったり各管理会社も苦戦している状況になっており、震災前の状況より悪いように感じます。

このような状況に加えて特需により建築された新築物件で賃貸物件の供給数が増加し、災害公営住宅が完成後は宮城県内15,000戸が災害公営住宅へ流入するため、現在「みなし仮設」にて契約している「民間賃貸住宅からの流出」も相当数考えられることから、仙台市内は空室の数は増加するが需要数はそれほど変わらない状況のため需要と供給バランスが悪くなると想定されます。

仙台市ホームページ災害公営住宅に関するリンク⇒

http://www.pref.miyagi.jp/site/ej-earthquake/seibijoukyoul.html

震災前の賃貸市場も供給数が多すぎる状況で多くの空室がありましたが、今後状況はさらに悪化すると言えるでしょう。

求められる管理会社

地元業者の募集活動などを見ていると空室対策すら実施していないところが多くあり、空室により「リスク・損失」を背負うのが誰であるかも理解していない業者が多く見受けられます。

空室が何か月も継続して続いている現在の状況を考えると、今後は空室対策をしっかりとできる管理会社が必要になってきます。

オーナー様が「リスク・損失」を背負っていることを認識していない業者や、「資産の運用」「空室対策」などを考えてない業者に管理委託されているのであれば、管理について改めて考えた方が宜しいかもしれません。

【空室対策】基本的な取り組み

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最優先

管理物件を満室にすることが「最優先」です。
仙台の地元業者で空室であるにもかかわらず対策すらしない業者や、空室対策以前の問題の会社が多くあります。

仙台の業者でよくある
「仲介手数料を自社で欲しいから賃貸市場に流通させない、ネットに掲載しない」
「仲介手数料折半」
「案内の手続きが面倒、管理会社が休みで内覧できない」
仙台には自社の利益のみ追求する管理会社がありますが、このようなことは一切ありません。

ネット掲載

部屋探しサイト「SUUMO」「CHINTAI-NET」「at-HomeWEB」「SNS」への掲載。
現在のお客さんの来店経緯はほとんどがインターネットを見て来店しております。インターネットを見て来店や反響を頂きますが、部屋探しサイトへの掲載は当然ですが「見せ方」も工夫が必要になってきます。

「物件の写真が無い」
「間取り図が分かりずらい」
「物件の写真写りが悪い」
なども反響や来店に直結します。
もちろんユーザーにわかりやすく綺麗な写真と間取り図を心がけております。

下は同じ物件の写真ですが写真の撮り方だけでも印象は違います。

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分析

顧客動向の分析、反響閲覧状況の分析、競合物件の分析、状況に応じた改善提案、企画。
空室対策を実施する上でマーケティングは非常に重要な項目の一つです。
仙台にはオーナー様への状況報告すら実施していない管理会社も多くありますが、顧客の動向や反響数、案内数など記録し分析を行い状況にあう空室対策を施策しております。

分析・マーケティング戦略に関する記事はこちら⇒

【賃貸】空室対策を行うために必要なマーケティング戦略!

 

無題

営業活動

仲介店舗への訪問による募集依頼営業、営業マン囲い込みの為のキャンペーン、入居者集客のためのキャンペーンの実施。
空室対策では「入口の部分」も非常に重要です。

●多くの不動産会社へ対象物件を「認知」してもらうこと
●多くの営業マンに「認知」してもらうこと

不動産会社や各営業マンが対象物件が空室であることを知らなければお客さんへ紹介する事も、ネットへ掲載する事もありません。空室の多くなってきた仙台ではより多くの不動産会社、営業マンに紹介してもらうことが成約率を高めることにつながります。

顧客動向などを分析し状況が悪いようであれば「営業マン囲い込みの為のキャンペーン」や「入居者獲得のためのキャンペーン」などを実施を行っております。

内覧用の施策

内覧時顧客印象を上げるための施策を実施。

仙台では全国展開している大手管理会社が取り入れている空室対策です。
お客さんを案内するときは営業マンは類似した物件を何件かピックアップして案内します。そのため案内の時間が限られたり、印象に残らなかったり、アピールポイントを十分に説明できなかったりすることが多くあります。

見に来てくれるお客さんの印象を良くするための基本的な空室対策として実施しております。

詳しくはこちら⇒ 【賃貸】これだけはやっておきたい!今からできる簡単お手軽な空室対策!

ゼロプラン

競合物件との差別化!オーナー様の費用負担0円!リスクなしの実績のあるプランです。

敷金を0円にすると家賃滞納時または修繕費用の未収につながったりするためオーナー様の費用負担は拡大しリスクが大きくなります。ゼロプランは仙台でも実績のあるプランです。

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以前に詳しい記事を書いておりますのでよかったらご参照ください。

詳しくはこちら⇒ 【大家さん必見】コスト0でできる空室対策!

リフォーム・リノベーション

リフォーム・リノベーションの企画、提案、実施。
物件の価値を高めて新たに貸し出すリノベーションは変わらずの人気ですが、仙台では家賃設定を大きく間違った設定をしてしまい家賃が高すぎて全然決まらないなんて話もよくあります。

リフォームやリノベーションする場合は収支面なども考慮していく必要がある為、市場や近隣競合物件などを踏まえご提案させて頂いております。

 

Nextlifeの管理プランはこちら

⇒ 【管理】Nextlifeの管理システム!基本的な取り組み

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