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【賃貸】大家さん必見!競合物件に負けない一歩先の空室対策!

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空室対策のひとつで、それほどコストをかけずに行った実績のある空室対策をご紹介します。
賃貸経営の理想は費用をかけずに満室の状態を保ち続ける事が重要な課題ではあるかと思います。

入居者が退去して募集をかけてみたところ、競合物件が多くて「家賃を下げたり」「大幅なリフォーム」をして費用をだしたり、「何か月も空室」の状況で苦戦したりしている大家さんは多いのでないでしょうか。

仙台でも物件の地域や家賃の価格帯、築年数によっては「何か月も空室」の物件がだいぶ増えてきました。
震災前の状況に戻りつつある状態です。

今回ご紹介するのはテナントリテンションという満室の状態から始める空室対策です。
宜しかったらご参照ください。

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テナントリテンションとは?

テナントリテンションの意味

テナントリテンションは「入居者の保持・維持」「解約抑止」の意味で入居している状態から始める空室対策です。

入居している状態なので、空室の時より切迫した状態ではないかもしれませんが、効果は確実に出ます。

空室になり何か月も入居者が決まらない状態で損失を出すよりも、入居した状態でそれほど費用をかけずに実施できる空室対策がテナントリテンションです。

テナントリテンションの必要性

ネットの影響

一昔前は実際に不動産屋に行かないと物件の情報が得られなかったり、月に1~2回でてる賃貸住宅情報誌などを買わないと募集物件の情報が得られませんでした。
現在は携帯などで最新の情報を手軽に得ることができます。そのため今住んでいる物件が「契約時より安くなっていたり」「近くの物件が今より安くいい条件で募集している」などの情報が、携帯があれば誰でも簡単に見れます。

住替えの理由が「今よりも条件がいいところ」という理由の方は実際にほんとに多いので対策すべき問題かと思います。

他業種ではすでに実施している

お客さんの流出防止、抑止という点では他業種は何年も前から実施しております。
分かりやすいところでは携帯会社がいい例です。契約年数が長ければ「割引」や「ポイント」がもらえ「商品やサービス」を得られます。「乗り換え」などが一般的になっている状況でのお客さんの流失を防ぐ施策です。

不動産では銀行の住宅ローンなどで「借り換え」の優遇金利などはお客さんを取り入れるための施策で、ライフライン引落利用の優遇金利やポイントバックなどは流出を防ぐための施策といってもいいでしょう。

多業種では使い続けることで「ポイント・サービス・商品」などにより利用者に「お得感」を感じてもらいお客さんの流出を防いでます。
不動産賃貸業界でも実施されている大家さんや管理会社は数多くいらっしゃいます。

他のおすすめの記事!コスト0円でできる空室対策はこちら

→ 【大家さん必見】コスト0でできる空室対策!

テナントリテンションを実施した空室対策

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テナントリテンションの方法に特に決まりはありません。入居者にとって「住んでてよかった・うれしい」と思えるような事をすれば、それだけでも流出を防ぐための対策になります。

有効なタイミング

テナントリテンションを行う有効な時期は「解約しそうな時期」です。
例えば入居して2年経過し3年目を迎える更新時期や、入居した時は学生で来年度からは新社会人になる時などは実施するにはいい時期ではあります。

入居して2年も経過すれば「今支払っている家賃と同じ金額でもっといい部屋」がたくさんありますし、社会人を機に「通勤なども考慮した地域へ住もう」というのも住替えの理由になりますので、流失を防ぐ施策をしておきましょう。

有効な実施例

更新料・家賃の割引

即効性のあるもので言えばお金です。更新料の支払いがあるので更新が「住替えのきっかけ」になるお客さんも多い為有効ではあります。また家賃の割引も「現在の市場相場」と同じようにしてあげれば抑止にはなります。

入居している年数が長ければ長いほど、大家さんにとっては「お得意様」であるはずです。新しく入居したばかりのお客さんの方が「お得意さん」より条件がよければ「お得意さん」は住替えを考えるかもしれません。

設備のサービス

古くなってきた物件であれば「設備のサービス」は有効です。
例えばウォッシュレットを設置するとかTVモニターホンを付けるとかエアコンを新しく交換するとかのサービスです。

こちらのメリットは、「安価で実施が可能」で「大家さんの資産」になり「次の募集時にも有効」であるということです。

ウォシュレットやTVモニターホンなどは安ければ2万円ほどで実施ができます。2万円の投資で解約の抑止ができ、なおかつ次の募集時にはその設備は物件のセールスポイントにもなるため、実施される大家さんや管理会社は多くおります。

テナントリテンションは全室に対して実施するのではなく、解約などの可能性のある部屋のみに対して実施すれば効果あります。

プレゼント

人生経験豊富な大家さんなら理解して頂けると思うのですが、人って「情」の部分で動くことが多くあります。

「この営業マンならいい人だから大丈夫」「この人は悪い人ではない」こういう事ありませんか?これって「情」の部分が大きいと思います。
私も昔、テナントとして入居した時に大家さんから「クリスマスカードと花束」を貰ったときは何の根拠なく「めちゃくちゃいい大家さん」と思ってしまいました。

クリスマスや正月、バレンタインなどのタイミングで前述のカードや花、または保存食の詰め合わせなど安価なものを送るというだけでも効果はあると思います。

ちょっとした物を送り「感情」を動かすことでビジネス色を消す働きがあります。

いい大家さんと思われるだけで、その他のクレーム処理もスムーズにいく事もあります。

クリーニング

クリーニングはハウスクリーニングやエアコンのクリーニングのことで、こちらも安価でできるため人気のあるサービスではあります。単身の人などには特に効果的でしょう。

キッチンやお風呂などの水回りだけでも十分いいと思います。重要なのは大家さんが入居者に対して行う「行為」が重要です。実施することにより設備の保全にもなります。

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