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【賃貸】保証会社の倒産リスクと注意点

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賃貸物件募集時や家賃滞納時に役立つ家賃保証会社ではありますが最近では募集時の条件として利用されることが多くあります。

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保証会社利用時のリスク

 

過去に大手が何社も倒産

保証業界の中で当時、保証会社最大手、全国シェア3割、地元利用率No1などと言われていた保証会社が次々と過去に倒産しております。

全国展開をしており大手3社と言われていたリプラスや2009年に帝国データバンクの調査では業界内でダントツの売上を上げ利益も他社の倍以上を計上していたVESTA(MAG)、地元利用率1位のウィル賃貸保証や明幸賃貸保証などここ10年ほどで大手と言われている保証会社が数多く倒産しております。

保証会社が抱える問題点

保証会社は代理店(不動産会社)から申込を受け契約をするため、保険会社と同様に代理店を増やせば窓口が多くなり、各地域から売り上げが見込めるため営業売上のみを見ると非常に効率がいい内容ではあります。

しかし保険会社と違う点は「事故の発生率」「代位弁済」の違いが保証会社を倒産へと追い込むリスクがあります。

事故発生率

保険の場合の事故率は統計をとっており、家賃滞納などに比べるとかなり低い割合です。

それにくらべ保証会社の事故率は高く、家賃3万円であれば募集条件や管理会社の受け入れ体制にもよりますが、滞納発生率は3~4割ほどに膨れ上がります。

滞納の発生率が髙ければ保証会社は回収に必要な人員を確保したり、または代位弁済する必要があります。

代位弁済

倒産した多くの保証会社が代位弁済が想定より多くなり倒産しております。

「売り上げが順調であれば問題ないのでは?」と考えてしまいがちですが、「売上が増える」=「保証引受けが増える」という構図のため、保証会社は必ず「売上」より「代位弁済額」が多くなります。

増え続ける代位弁済額

保証会社を運営するとき、初年度は代位弁済額は売上より下回りますが2年ほど経過すれば売上より超過し5~10年ほどで売り上げの約3倍から4倍の「代位弁済額」になります。

例えば月3,000万円の売上であれば毎月の代位弁済額はおよそ1億円です。毎月1億円の代位弁済が発生しますので資金が必要となってきます。また1億円の代位弁済の中で9割を回収しても1,000万円の損失になってしまいます。

監督官庁がない

保証会社には監督官庁がない為、督促や明渡しに関するルールが整備されておりません。

また保険会社の場合はソルベンシー・マージン比率などで「支払い余力」をだして基準以下であれば監督上の措置をとりますが保証会社にその義務はありません。

保証会社が倒産した場合

保証会社が倒産した場合は新たに「別の保証会社」に申込・審査・契約しなければいけません。

基本的に他の保証会社が「無償・審査なし・保証契約書なし」で引き継ぐことはしません。

滞納がある人を保証会社に加入させたいという場合も、保証会社にとってよほど金銭的なメリットが無い限り請け負うことはないため、保証会社が倒産した場合、「連帯保証人なし・保証会社のみ」の契約の場合は連帯保証する人がいない状態になります。

保証会社について気になった方はこちら

保証会社を利用した空室対策はこちら

保証会社の内容を調べる

 
My workspace, au naturel.

保証会社の利用は非常に便利ではありますが、過去に大手が何社も倒産しているので倒産リスクの少ない保証会社を選ぶ必要があります。

リプラスやVESTA倒産時は家賃引落後に倒産、家賃回収後に倒産なんてこともありますので保証会社の内容を知っておく必要があります。

決算書を見る

保証会社のほとんどが未上場の会社のため決算書を公表しておりませんが、中にはホームページで公表してたり、営業担当者より教えてもらえたりします。

最低でも知っておきたいのが売上と代位弁済額は知っておきたいところです。

リスクヘッジ

保証会社と保険会社の違いをご案内しましたが、保証会社が抱える「高い事故発生率」と「増え続ける代位弁済額」に対してどのような対策をとっているかを知る必要があります。

保証業務のみなのか、保証業務以外に収入源があるのか、審査基準を下げるのか等々を保証会社の営業担当に聞いておきましょう。

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