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【大家さん必見】コスト0でできる空室対策!

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インターネットの普及により、手軽に部屋を探せるような時代になりました。

現在はインターネットで様々な地域の物件や写真などを簡単に見ることができるようになって、情報がオープンになり良い物件から先に決まっていくようになりました。

情報がオープンになったことで、物件によっては何ヶ月も決まらない物件も増えてきており、空室対策が重要なポイントとなります。

今回はコストをかけずに行われている実績のある空室対策をご紹介します。

なかなか部屋が決まらない大家さんは是非ご参照ください。

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1.物件は市場に流通してますか?

空室が決まらなくて困っている!本当によく聞く話ではあります。

空室の際の募集などではすぐに埋まる物件と埋まらない物件と二極化してきてます。

空室が決まらない大家さんに確認して頂きたいこと!

大家さんの物件はちゃんと賃貸市場に流通してますか?
駅前の仲介店舗は大家さんの物件をネット掲載してますか?

管理会社へ頼んでいても、ネットにすら見かけない物件は山ほどあります。

空室が埋まらない理由を考える前に、大家さんの物件が流通しているかまずは確認してみてください。

部屋探しサイトは仙台の場合はSUUMOが多くのシェアをしめておりますので、まずはSUUMOで大家さんの物件を探してみてください。

SUUMOは仙台市青葉区だけでも随時5000件以上は掲載されており、同じような部屋探しサイトの2倍から10倍の掲載数です。

もし大家さんの物件がSUUMOに掲載されていなければ、消費者の目に届いておりませんので満室と同じ状況であるといえます。

人気物件はネット掲載が10社以上あることも。

東日本大震災後、仙台は特に物件数が少なく空室があれば1部屋の募集に対して3~10社ほどネット上に掲載されているのが一般的となっております。

下の写真はSUUMOサイトに掲載してある物件で、1部屋の募集でなんと11社が掲載しております。

空室対策

こちらの物件の管理会社は仕事に対する意識が高く、空室が出たら仲介店に空室一覧や物件資料を送ったり、案内に来たりと管理会社として不動産会社間で大変評判のいい会社です。
他社ではありますが管理会社はこうありたいものです。

2.空室でもネットに掲載されない理由

何故大家さんの物件がネットにすら掲載されていないのでしょうか?

理由は管理会社にあります。「管理会社が自社で契約をして仲介手数料が欲しい」それだけなのです。

企業として利益を追求するのは当然ですが、いち早く空室を埋めたい大家さんにとって迷惑な話です。

管理会社へ入る仲介手数料のために何ヶ月も空室にするわけにはいかないので、最近は駅前店舗に大家さんが直接売り込みに来ることもよくあります。

大家さんの為に空室を早めに埋めるのが管理会社がすべき業務かと思いますが、管理会社が動いてくれない様であれば管理の変更も視野に入れた方が宜しいでしょう。

ネットに掲載されない理由

■管理会社は自社で客付して仲介手数料が欲しい。そのため他社へは情報は流さない。

■管理物件が多く、社員が空室を把握していない。

■仲介店に管理会社が嫌われている。

3.競合物件との比較

ネットに掲載されましたら競合物件をネット上で比較してみましょう。

物件はネットで比較されてしまう!

ほとんどのお客さんがまずはネットで探し、条件に合う物件を比較します。

はじめにネット上で比較・検討されてしまう為、条件が悪いようであれば募集条件の見直しが必要となります。

探す範囲は物件より2駅隣まで!

競合物件を探すときは地下鉄南北線沿線であれば大家さんの物件より2駅ほど隣の地域も見た方がいいかと思います。

今のお客さんの特徴として地域の幅を広げてでも安くていい物件に住みたいという人が多く、競合物件を見る際は少し広めの地域で比較しましょう。

お客さんと同様にネットで検索し競合物件と比較する事で、家賃、設備、募集条件などの空室の対策が見えてきます。

リノベーションをして募集をしたり、家賃を下げて募集すれば決まりやすくなりますが、その分費用がかかってしまいます。多くの大家さんが取り入れている、費用をかけずリスクもない空室対策がありますので是非参照下さい。

4.費用をかけない空室対策①

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あたりまえですがリノベーションや設備の入れ替え、家賃を下げて募集をすれば利回りに影響してきます。お金をかけずに効果のある空室対策、簡単に試せる空室対策があります。

保証会社を導入した募集条件の変更

大家さんの物件で敷金を預かって募集しているのであれば是非試して頂きたい空室対策の一つです。

保証会社を導入した場合の特徴をまとめております。

保証会社を使った空室対策の特徴

●敷金=担保(滞納時や原状回復時の)
敷金はあくまでも「家賃滞納時」や「原状回復未払い金」に備えての担保金です。

●担保部分を保証会社へ保証させる事により敷金を0で募集できる。
保証会社は明渡しまでの家賃滞納や借主負担部分の修繕費用を保証するため「敷金を預かる意味がなくなります」

●原状回復部分も保証する保証会社も多い為、滞納や原状回復未払い等はすべて保証対象。
保証会社に加入することで滞納時の家賃立替はもちろん、督促などもすべて保証会社が行います。

●滞納家賃や原状回復費は保証会社が保証するため、敷金を預かる意味がなくなる。
万が一に備えての担保はすべて保証会社が保証・立替しますのでキャッシュフローも安定していきます。

●敷金0にすることにより競合物件との差別化ができる。
敷金を0にするリスクは保証会社が負いますのでオーナー様も安心できます。

大家さんの費用負担やリスクはありません。心配される家賃滞納や原状回復未払いもすべて保証会社が保証します。

また初回保証料も、現在は賃借人が負担するのが一般的になっておりますので、大家さんがすることは保証会社の加入を募集条件にする事と、敷金を0にすることです。

賃借人のメリット!

●親が定年、兄弟などに連帯保証人を頼みたくない人が物件を借り易くなる。
●家賃6万であれば初期費用は15万円ほど減額される。

そのほか保証会社は明け渡し訴訟費用、残置物処理費用、短期解約違約金、ごみ処理費用等の保証もしております。

5.費用をかけない空室対策②

費用をかけない空室対策の基本中の基本として、まずは大家さんの物件を営業マンなどに知ってもらうことです。

募集会社を多くして物件の認知度を上げる

お客さんへ物件を紹介しているのは各不動産会社の営業マンです。

営業マンが大家さんの物件を知らなければ紹介することも、ネットに掲載することもないでしょう。

「営業マンの認知=成約への近道」

このように考えている管理会社は非常に多くあり、管理会社は仲介店へ空室一覧や物件資料を定期的にFAXしお客さんへの紹介を促します。

募集している会社の数や空室であることを認知している営業マンが多ければ多いほど成約の確率は上がります。

大家さんが頼んでいる管理会社は定期的に情報を流していますか?

大家さんが頼んでいる管理会社は仲介会社に依頼してますか?

管理会社1社だけでは集客力に限りがあります。ネットの情報に埋もれてしまい決まる物件も決まらない可能性もあります。

多くの営業マンに認知され、仲介会社の集客力を使うことが成約の近道です。

来店する大家さんにこんな話をよく聞きます。

■管理会社へ頼んでいるが、どの仲介店へ行っても誰も物件を知らなかった。
■仲介店の営業へなぜ知らなかったか聞いたら、頼んでいる管理会社が閉鎖的だった。
■ネットを調べてみたら、ネットに掲載されていなかった。
■大家さんが仲介店へ空室募集の営業したところ2日後には7社ほどネットに掲載。
■いままで何か月も決まらなかった物件が、仲介店へ頼んだら2週間で決まった。

もちろん費用はかかりませんが、大家さんが仲介店へ依頼する場合に1つだけ注意点があります。 大家さんが仲介店へ空室募集のお願いをしたことを管理会社へ伝えておくことです。

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