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【敷金】原状回復トラブルが減らない本当の理由!

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減らない理由

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賃貸人は継続的な長期顧客

敷金精算においてトラブルが減らない理由の1つとして挙げられるのが、賃貸人と管理会社との関係にあります。
管理会社にとって入居者は短期的な顧客であり、転勤や自宅の購入、他社物件へ住み替える場合は1回限りの顧客です。

それに対し賃貸人は管理会社にとって長期的に取引がある顧客であり、入居者が退去後も取引は続き、今後建て替えや新築等の可能性のある顧客であるという事です。以下の点を踏まえると、管理会社は何故しつこく請求するのかが見えてくるかと思います。

入居者へ原状回復費用が請求される理由!

■賃貸人は継続的な長期顧客
■入居者は退去後の取引がないのに対し、賃貸人は今後も取引がある
■賃貸人は原状回復精算に納得いかなければ管理を他に委託する事もできる
■賃貸人は建て替えや新築、新規購入などが見込める

修繕が必要な箇所がある場合、請求しやすいのはどちらでしょうか?
修繕箇所が貸主負担部分でも、まずは借主に請求してみるという管理会社は多いはずです。
なぜなら賃貸人は長期的な顧客であるからです。
もちろんガイドラインに沿って貸主負担部分、借主負担部分をしっかりと線引きし賃貸人に請求している管理会社もおります。しかし賃貸人のなかには原状回復について理解をしてない人が多く、管理会社も賃貸人の主張に沿って敷金精算をしているのが現状です。

賃貸借契約書や特約に本来貸主負担部分の修繕費用を、借主負担と記載する業者がいるのは家主に寄り添った業者であるともいえるため、敷金精算などでは特に注意が必要です。

 

原状回復費用は賃貸人負担です詳しくはこちら

敷金が返還されない?!知っておきたい5つのポイント

管理会社の管理委託料

 

管理会社が家主より毎月頂いている管理委託料は家賃の4~5%程度です。
4万円の物件であれば月1,600円程度、10世帯のアパートであれば月16,000円です。
その中で滞納者がいれば毎月督促し回収に行ったり、水漏れや設備の不具合があれば現場にいって様子をみたり業者を手配しなければいけません。
管理業務の中に定期清掃など含まれているようであれば、毎月定期的に物件に足を運ばなければいけません。

10世帯のアパート、管理収入月16,000円でその10世帯のアパートの為に何度も人員を動員し時間をかけるとなると採算が合わなくなってしまいます。
同業者の話を聞いたり、実際に実務を行っていくと、管理収入だけでは採算が合わなくなることも多くあります。

ではどこで採算が合うのか?というと退去時の精算です。

リフォームは管理会社の稼ぎどころ?

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では、1部屋退去した時のリフォームによる実際の収入はどうでしょう?
■契約書特約にハウスクリーニング代25,000円借主負担と記入し、自社社員にて清掃。
1Kであればおよそ3時間ほど清掃で終わりますので25,000円の収入です。
時給にすると、なんと時給8,000円越えです。
■クロス張替、1K45㎡全面張り替え、入居者負担、クロス㎡単価は1,200円で入居者へ請求。

クロス張替をリフォーム業者へ㎡単価700円で発注した場合。

不動産業界は手数料商売です。クロス張替も収入源となります。
例えばリフォーム業者が㎡単価700円で不動産会社から請うとします。入居者への請求はリフォーム業者が請け負う金額そのままの金額を提示することはあまりないと言えるでしょう。
通常だと200円~500円ほど上乗せした金額を入居者に請求します。

【入居者への請求額】
■45㎡×1200円=54,000円
【クロス張替を外注した場合の単価】
■45㎡×700円=31,500円

【差引収入額】
■54,000円-31,500円=22,500円


単純な計算ではありますがハウスクリーニングとクロスの2項目で47,500円の収入です。
クロス張替、ハウスクリーニング等外注に出した場合は、入居者へはすべて上乗せした金額で請求しております。

月1,600円の管理収入の1部屋が1回のリフォーム・修繕で47,500円の収入となります。
約2.5年分の管理収入が1回の退去で売上として入る計算になってきます。
退去修繕は収益性の高い事業なのです。

地元大手管理会社と、全国展開している大手管理会社の違い

地元大手の管理会社だから安心?危険な管理会社も多いですよ。
何回も不動産の免許更新をしているから安心?そんなことはありません。
下記に仙台の管理会社が契約書約款に入れている文面をまとめております。

仙台の管理会社が使用している契約書実例

■使用しておきた汚損、破損は全額借主負担
■タバコによるクロスの汚れは全面張り替え、全額借主負担
■退去時に畳、ふすま、ジュータン、クッションフロアの張り替えを行う。費用は全額借主負担
■室内および室外の清掃代金は全額借主負担
■貸主は滞納時等は催告なしで入室でき、錠前交換、室内外の所有物の処分を貸主はできる
■汚損によるクロス張替は1室単位の張替とし自然損耗は考慮しないものとする

仙台の管理会社と全国展開をしている大手管理会社と比較すると、原状回復やガイドラインに関する認識には大きく差があります。
全国展開している管理会社の場合、ガイドラインに記載の経年変化のグラフや賃貸人・賃借人の負担区分表などを契約書に記載してたり、契約書約款には借主の故意・過失のみの修繕費用負担と記載があったりと、契約書の内容がガイドラインや判例を反映した契約書となっております。

契約書から読み取る敷金精算

管理会社により契約書は様々です。契約書の内容を見れば入居者に対し、どのような敷金精算をする会社なのかが見えてきます。あくまで契約書での解釈ではありますが、原状回復に関しての契約書毎の特徴をまとめました。

全国展開している管理会社の契約書
(仲介のチェーン店ではなく建築、管理メインの会社)

契約書は通常、曖昧な表現を使い幅広く対応できるようにするのが多い中、大手管理会社(仲介除く)は特にトラブルになりそうな原状回復の部分などを明確にしている印象を受けます。
中には修繕費用は賃借人の故意過失部分のみの費用負担と記載してある管理会社もあります。
あくまで契約書の内容のみで判断ではありますが、仙台市内の中では借主にとって一番安心できる契約書かと思います。

宅建協会の契約書を使用している契約書

契約書にハトのマークやウサギのマークが記載がある場合は、宅建協会のダウンロードページより印刷、流用した契約書ですのであまり問題の無い契約書と言えます。
目印として、表紙にハトマークがあるのは全国宅地建物不動産協会の書式で契約書右上に【住宅賃貸契約書(普通型建物賃貸借)①】などの記載があります。
また、全日本不動産協会は表紙にウサギマーク、契約書右上に【住宅賃貸借契約書】の記載があります。ただし、エクセルにてダウンロードできるため特約などの編集も可能なので注意は必要です。
管理会社で宅建協会に所属している会社であれば利用できる、一般的な契約書です。

管理会社作成の契約書

契約は当事者間の契約を優先、強行規約でなければ有効とされます。そのため管理会社が独自に作成している契約書であれば特に注意が必要です。申込をする前に担当営業にどのような契約書なのか聞いておくべき項目のひとつです。

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