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敷金返還トラブルはこれを知っておけば大丈夫!”5つのポイント”

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敷金トラブル5

皆さんは退去時の敷金精算、原状回復において不動産会社・家主の言われるままに精算し敷金が返還されなかったり、納得のいかなかった事はなかったでしょうか?

不動産会社や賃貸人と対等に敷金精算を行う為に、原状回復の基礎的な知識は必要不可欠です。ここでは是非押さえておきたいポイントをご紹介します。

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1.国交省ガイドライン

 

1-1.国交省ガイドラインの位置づけ

退去時の敷金返還トラブル、原状回復トラブルを未然に防ぐために、国土交通省はガイドラインを公表しております。

知ってるという方も多いかと思いますが、判例や賃貸人・賃借人の負担割合なども記載がありますので退去前に是非読んで頂きたい資料の一つではあります。

ただ、このガイドラインにも記載があるのですが

契約の内容について行政が規制するのは適当ではないとあり、ガイドラインはトラブル未然防止の為とりまとめたものとあります。

ガイドライン冒頭記載の位置づけとして

●契約自由の原則を優先、行政による規制はしない。
●ガイドラインはあくまで指針、「法的強制力」はない。
●契約内容などは「個別に判断決定」すべき。


ガイドラインはトラブル解決の指針として公表はしていますが、法的拘束力はないとしており、当事者間の契約を優先しております。

裏を返せば民法・借地借家法などに抵触しなければ、当事者間にて締結した契約は有効とされます。

そのため知識が無い状態で、悪質な管理会社と契約を結んでしまいますと、敷金が返還されなかったり、あとあと大変になってきてしまいます。

仙台にはやっかいな管理会社がたくさんおります。ご注意頂きたいところです。

1-2.敷金トラブルにガイドラインは活用できるの?

法的拘束力のないガイドライン、では敷金返還、原状回復等のトラブルにガイドラインを活用できるのか?

結論からいうと活用できます

理由としてガイドラインは過去の判例や実務を考慮の上作成されているため、最終的に裁判等に発展したときに概ねガイドラインに近い形で決着がつく事が多く、悪質な請求をしているところは無視できないものなのです。

まとめ

●国交省ガイドライン=法的拘束力=ルール=×
●国交省ガイドライン=一般的な基準のまとめ=トラブル解決への指針=◎
●国交省ガイドライン=過去の判例等を考慮の上作成している

2.原状回復義務とは?

 
賃貸人、管理会社、不動産会社の中でもこの意味をはき違えてる人が少なからずいるかと思います。原状回復義務の意味は「借りた時の状態にもどす」という意味ではありません。

一昔前は、家主や管理会社が「入居した時はリフォームしたのでちゃんと直していってね」「クロスは全面張り替えですよ」なんて言葉が飛び交っておりました。

しかし今でも「貸した時の状態に戻す」といった理屈で修繕費用として請求してくる方がいらっしゃるのが現状です。

仙台でも管理会社の賃貸借契約書等をみると、何とも言い難いような文言の記載がある契約書を目にします。知らないと損をしてしまう項目のひとつです。

 原状回復の内容

通常の使用による損耗以外の損耗の回復

通常使用による損耗は普通に使用してできる汚れや損耗などのことで、ガイドラインでは「通常使用を超えるような汚損・破損、それ以外の汚れや損耗」を借主の負担としております。

故意・過失・善管注意義務違反による損耗の回復

善管注意義務違反とは管理者(入居者)として掃除などを怠ってできたカビ、シミなどの汚れ損耗などのことでガイドラインでは借主負担です。

通常使用による損耗は借主に原状回復義務はない

普通に使用してできた損耗に関しては賃貸人(家主)負担と判例も出ております。


原状回復とは通常使用しておこる消耗分を回復することではなく、故意・過失による損耗を回復するという意味となっております

通常使用しておこる損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものであり ガイドラインでは裁判所の考え方をもとに原状回復の内容を定義しております。

敷金返還トラブル・原状回復トラブルでこの「原状回復」の部分で請求しトラブルになることが多いのでご十分に注意ください。

まとめ

●原状回復義務とは「借りた時の状態に戻す」ことではない
●普通に使用してできた損耗などは貸主(家主)負担

3.経過年数・減価償却

 
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国交省ガイドラインでは原状回復において、建物(設備・クロス)等の価値は経過年数(入居年数)により減少していく考え方取り入れている。

クロスは6年で価値は1円に!

たとえば新品のクロスの状態で入居し、入居した年数によりクロスの価値はどんどん下がっていく。6年以上入居した状態であれば残存する価値は1円となります。

クロス代10万円だったものが6年以上の入居では1円の価値になる。仮に入居者の故意や過失でクロスの全面張り替えが必要だったとしても、1円で済むことになるのです。

実はこの減価償却の考え方を導入しているのを知らない方も多くおり、支払う必要のない分まで請求され支払っている事が多い。

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敷金返還トラブル・原状回復トラブルのなかで、この経年変化・減価償却の部分を管理会社が賃借人に請求しトラブルになる事が多い為、是非注意頂きたい項目です。
クロス貼り替えに関する事例などの判例はこちら

もっと詳しく知りたい方はこちらへどうぞ!

まとめ

●クロス等は経過年数により価値が減少している。
●クロス全面張り替えでも全額支払う必要はない。

4.賃貸借契約書特約事項

 
賃貸人、管理会社は入居者より修繕費用を取れなくなってきた事もあり、契約書の特約事項は家主・管理会社にとって入居者より修繕費用をとる重要な抜け道になっている。

特約事項は強行法規に反しなければ認められており、最高裁は経年変化や通常損耗分の修繕費用を賃借人に負担させる特約については明確に合意していることが必要としており、ガイドラインでは下記要件を満たすことを要求しております。

ガイドラインの特約要件

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

上記3点の内容をクリアすれば特約として有効になります。
例をあげるとクリーニング費用の特約等はよく記載がある項目です。金額の明記、契約締結前に重要事項の説明により特約として有効となります。

仙台の管理会社実例

■「畳、ふすま、障子、ジュータン等の張替、建具の張替、室内外の清掃費用は退去時に全額借主負担」

■「使用しておきた汚損破損の全額を借主負担」

など堂々と謳っている管理会社もおります。もちろんこのような条文は有効ではありませんが、申込の際などには特約の部分などを事前に聞いていただいた方がベストではあります。

5.原状回復の負担区分表

 
国交省ガイドラインでは賃貸人、賃借人負担の一般的な例示として区分負担表をまとめております。下記表は国交省ガイドラインの負担表のまとめです。区分負担表

退去前に是非チェックしておきたい!!

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