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【賃貸】保証会社の審査基準・審査内容と概要を詳しく書いてみました

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保証会社審査


賃貸物件を借りる時に保証会社の審査が通らなかった!何で審査落ちたのか分からない!どんな審査してるの?などの声が多いので、保証会社の審査基準、審査の傾向をまとめてみました。よかったらご参考下さい。

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保証会社の概要

 
家賃保証業界自体はまだ新しく、1983年に近畿保証サービスが日本で初めての賃貸保証会社といわれており、その後90年代後半より日本賃貸保証(JID)、日本セーフティー、リプラス、全保連等の保証会社により徐々に不動産会社での利用が増えていき、現在ではリクルートの関連会社リクルートインフォレントシュアや、アプラスやオリコ等の信販系の保証会社等が進出しており事業規模は年々拡大しています。

元々、連帯保証人不要システムとして家主や管理会社での利用が多かったのですが、ここ10年ほどは管理会社が滞納督促業務をアウトソーシングする形での利用が多くなってきております。

保証会社のシステムは、賃貸人と賃借人と保証会社にて保証委託契約を締結し、賃借人が家賃滞納等を起こした場合は保証会社が賃借人に代わり賃料を賃貸人へ代位弁済を行い、弁済した分を保証会社が賃借人へ請求するというシステムとなっており管理会社や家主にて家賃滞納時の督促という心理的にマイナスな業務をアウトソーシングできることもあり保証会社の利用が増えてきております。

契約時の初回保証、更新時の更新保証料等の費用がかかるが現在はほとんど賃借人負担にて契約していおります。

保証契約について

多くのサイトで間違った記載をしているのですが、保証会社は「連帯保証人」でも「連帯保証会社」でも「保証人代行会社」でもありません。保証会社が賃貸借契約上の連帯保証人になるという事自体まずありえません。連帯保証人とは賃貸借契約上の債務のすべてにおいて借主と同様の責任があるのですが、そもそも保証会社は賃貸借契約書への記入捺印をすることはないため賃貸借契約上の連帯保証人ではないのです。

保証会社は、保証会社にて用意した「保証委託契約書」を賃貸人、そして借主、保証会社の3者にて締結し、保証会社のルールの元に滞納時の家賃等を保証するのが保証契約となっており、賃貸借契約には保証会社が関わる事はありません。そのため賃貸借契約の約定が保証会社の保証対象とならないことも数多くあります。

保証会社の主な保証内容

各社、独自の保証内容があるが主な保証内容として

①家賃滞納時の賃料

②明渡し訴訟費用

③残置物撤去費用

④原状回復費用

などがあげられます。

保証会社の保証料

保証会社の保証料は各保証会社によって異なり、初回保証料は「家賃の何割」「定額」という形式のものが多く、各保証会社でも状況に応じた様々な商品があります。

初回保証料

保証会社により保証料金の違いはありますが初回保証料としては、月額賃料等合計額の30%から100%というのが比較的多い。

更新保証料

更新時(1年毎)の更新保証料として月額賃料等合計額の10%~または1万円という設定が一般的である。

保証会社利用メリット

選択肢が広がる

連帯保証人を立てられない賃借人にとって、保証会社を利用することによって入居が可能になるため物件もあるため、物件を探す際に選択肢が広がる。

毎月の立替がある

保証会社が毎月の賃料を保証しているため、家賃滞納時でもオーナー様へ毎月しっかりと家賃が入金します。

ローンなどを組んでいるオーナーにとって安定した収入が見込め、滞納時の督促などの手間もない点など管理業務が軽減される。

保証会社利用デメリット

入居者の負担が増える

契約時に保証会社の初回保証料がかかる為、入居者の金銭的負担が増える。

保証会社が督促

保証会社が家賃を代位弁済した後は、保証会社がすべて督促するため、保証会社によってはきつい督促や悪質な督促をする保証会社もあるので注意が必要となる。

免責がある

各保証会社で免責事項があり、免責事項に該当すると保証できない事もあり保証会社によっては保証契約の終了となる会社もある為注意が必要。

保証会社審査時必要書類

保証会社により必要書類にバラツキがありますが、各社基本的な必要書類はこのようになります。

個人の場合(下記のいずれか)

保証会社用申込書
運転免許証(裏表)
健康保険証(裏表)
住民基本台帳カード(裏表)
※追加で必要になる場合
収入証明書類(給与明細書・源泉徴収など)
内定通知書(社判のあるもの)

法人の場合

商業登記簿謄本
会社案内等
※追加で必要となる書類
決算書
事業計画書など

審査時間

保証会社により審査時間は異なりますが、審査での必要な項目を記載している状態であれば早いところで1時間ほどで審査結果はでてきます。

保証会社にて本人確認や連帯保証人を実施している会社であれば、本人確認と連帯保証人確認が取れないと審査が終了しませんので時間がかかる事もあります。

また、審査保留や追加書類の依頼を受けた場合は「審査落ち」ではなく「審査時に必要な書類」のため依頼することがほとんどで、審査が否決になったりするわけではありません。

保証会社の審査基準・審査内容とは?

 
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保証会社によって独自の基準を設けているため、一概に言えませんが保証会社の審査基準をまとめてみました。

収入に対する家賃の支払い比率

保証会社の審査では収入に対する家賃の比率は概ねの目安は30%位ではありますが、保証会社によっては25%を目安としている会社もあります。

しかし収入の30%と言っても家賃によっては生活できなくなる価格帯もあり、例えば月収30万円の方が家賃10万円のところを借りても生活できますが、月収10万円の方が家賃3万円のところを借りた場合などは生活費が一般的な平均より大きく下回ることもあり、困難が予想されます。

このため単に収入に対する割合だけではなく、収入より保険料や税金が引かれた月収額より「一般的な生活費の平均」を支払いながら家賃をしっかりと支払いできるかどうかを保証会社では審査していきます。

チェックポイント

収入の1/3に家賃を抑えても、家賃の金額によっては保証会社は生活が難しいと判断する場合が有る為、手取り収入も考慮してください。

詳しくは⇒

家賃額、保証対象エリア

支払い比率をクリアしたら、次は家賃の金額に注目します。保証会社が審査時にみる基準として「家賃を滞納したら回収ができるのか?」という視点で審査します。

いくら支払い比率をクリアしても、家賃30,000円なら難なく回収できますが、家賃150,000円の場合などは滞納したときに、回収に困難になってきます。

また、保証対象のエリアも審査の対象になってきます。保証会社は電話督促で回収できない場合や滞納者が電話に出ないなどの場合は実際に現場まで行き、状況を確認しなければいけないこともある為です。保証会社の審査では家賃滞納時にその保証料でリスクを負うこともあり、保証会社の支店などからの距離や家賃の金額なども対象にしております。

チェックポイント

保証会社の審査で高額家賃の場合、支払い比率をクリアしている場合でも難色を示すことがあります。難色を示す主な要因は、借主の職種や勤続年数、その仕事の経験年数などであまり短いと難色を示します。

例えば40代で会社への勤続の長い会社員が借りるような高額のマンションに、勤続の浅い20代の方がその高額のマンションを申し込んだ場合の一般的な心証は如何ですか?保証会社の審査でもこのような部分は一定の基準を設け精査していきます。

職種・年齢・連帯保証人

家賃の金額と併せて、借主の職種・年齢・連帯保証人なども審査の対象となります。保証会社の審査はプラス要因(滞納時に回収ができる)を探していきます。

例えば連帯保証人が親で仕事をしていれば回収しやすいですし、公務員やお堅い職種の方もプラス要因になります。また、求職中でも年齢が若ければ仕事につき易い為プラス要因です。

逆に60歳で求職中の場合は仕事が見つかりにくいため、他のプラス要因を探します。例えば単身での入居よりは家族での入居の方が心証はよく審査でもプラス要因とみなします。また生活に困らないほどの預金などがあれば審査ではプラスに働きます。

チェックポイント

保証会社の連帯保証人は年金でも審査が通る比率が多いですが、審査時は連帯保証人の年齢や居住地なども考慮しています。

年齢はおおよそ70歳くらいまで、居住地は保証会社の各支店で回収できるような地域に住んでいれば問題ないです。

過去のデータなども参考

保証会社は過去に審査を受付した過去の申込者、連帯保証人、滞納者のデータなども保存してます。申し込みの際はこれらの過去のデータより審査時に名前、生年月日で検索をかけます。

この過去のデータというものは保証会社ごとに各自保管しておりますので、申し込みをした保証会社を過去に利用したことがなければ新規の審査として扱われます。

過去に申し込みをした保証会社の利用がある場合は、滞納履歴、他の案件の連帯保証人になっていないか、滞納の多い職種・年齢・家賃価格帯かどうかも調べていきます。

チェックポイント

申込した保証会社で以前滞納があり審査が通らず、別の保証会社で通るケースがありますが保証会社間で滞納者のデータ共有はしておりません。

全国保証業協会(LICC)などで共有しているのは訴訟案件、夜逃げなど悪質な滞納者のデータ共有となっております。

転居理由なども審査対象

賃貸の場合、転貸や名義貸しなどもあるため、現在の賃貸住宅から転居する理由や他県などからくる場合は借りる時の明確な理由も対象となってきます。

例えば東北から仙台に仕事を探しに来ましただと納得するところですが、今まで仙台に来たこともなく、知人も無く、福岡から仕事探しに仙台へ来ました。この場合、何で?何か裏があるの?となります。

明確なストーリーが無ければ審査時には追加書類を要求されるかもしれません。

チェックポイント

保証会社の審査は滞納時の回収を優先させるため、入居者=契約者が保証対象物件に住んでいて滞納したらその物件に行けば契約者に会えることを優先します。

そのためセカンドハウス、転貸の場合はリスクが高いため難色を示します。

身分証明書

こちらも、あるデータを見ていきます。審査では重要な項目であるため、身分証明証などが審査の必須書類になっております。

以前別の記事で書いているのですが運転免許証などの場合は記載してある右端の番号。こちらの番号は運転免許証の再発行回数が記載されており、再発行回数が多い時などは保証会社に警戒される要因の一つと言えます。

また保険証が国保などの場合は保険料の滞納などがある場合、一時的な保険証ということが保険証で分かることから審査の重要な判断基準となっております。

チェックポイント

身分証明書でチェックする部分は消費者金融と同じ部分をチェックします。保険証なども期間など記載がある為、未納の有無が分かります。

信用情報(CIC・JICC)

信販系の保証会社であれば審査時に個人信用情報を照会することができますが、ほとんどの保証会社はCICなどの個人信用情報は見れません。皆さんが思っている以上に「個人信用情報機関」の照会はハードルが高く、保証会社が容易に照会できるものではありません。

信用情報を使って審査をしているか、という点を見極めるには申込時に記入する保証会社の申込書に「個人信用情報機関の利用等に関する同意条項」などの記載が文面にあります。その中に「株式会社シー・アイ・シー(CIC)」や「株式会社日本信用情報機構 (JICC)」などの会社名が入っていれば、保証会社は信用情報の照会をして審査することが考えられます。

信販系以外の保証会社であれば、無職、アルバイト、ブラックのかたも要件を満たせば審査は通過します。

チェックポイント

保証会社の商品で信販系との提携商品があります。申込時に信用情報に関する書類に記載する場合は信販系の商品です。例えばセディナやオリコ、アプラスなどの会社が賃貸保証会社が利用することが多い信販系の会社です。

滞納・延滞などの履歴

実務をしていると過去に滞納があり不安だという方や携帯料金を遅れたことがあるなど心配される方がおります。保証会社自体は信販系の保証会社でない限り「個人信用情報機関の情報」を照会することはできません。そのため保証会社は滞納などの履歴や車等のローンなどの返済履歴など詳細の情報を知ることが出来ません。

前述の「信用情報(CIC・JICC)」の項目でご案内した保証会社でなければ滞納や延滞などがあっても審査に影響するという事はありません。

しかし将来住宅が欲しくなり住宅ローンを組むという場合等は、金融機関では必ず「個人信用情報機関」にて照会するので、しばらくは住宅ローンの審査は否決となり購入することが難しくなると思います。

チェックポイント

申込をした保証会社が以前加入した保証会社で、家賃滞納などをしたり延滞などした場合は、その保証会社でデータを保存してますので審査否決になる可能性もあります。

管理会社の物件毎(家賃価格帯)の滞納率

管理会社によって特色があり、入居希望者は何でも入れる管理会社もいれば、ある程度精査する管理会社があります。保証会社は審査時には管理会社の物件毎の滞納発生率も考慮します。

物件毎の滞納比率が髙いようであれば、滞納未収額や保証料入金額などの採算性も併せて審査します。

チェックポイント

保証会社は企業ですので採算性をみます。常時保証利用している管理会社と単発で利用する管理会社とでも審査時の融通なども違ってきます。

高齢者の年齢

契約者、入居者が単身で高齢の場合は年齢要件に引っかかる可能性があります。
概ね70~75歳くらいが目安です。あくまで単身入居の場合です。

チェックポイント

高齢者の場合はリスクが高い為、連帯保証人に子や親族などを付けた方が審査通過率は格段に上がります。

LICC加入の保証会社の場合

全国賃貸保証業協会(LICC)に加入している保証会社であれば、滞納者のデータベースを共有しております。ここでご注意頂きたいのは「個人信用情報機関」とLICCは全くの別ものであるということ。

LICCの滞納者データベースというのは「保証会社間で保証期間中に起きた滞納家賃等に関する個人の情報」というものであり、「個人信用情報機関」との関連やこれまでの金融データを照会できるということではありません。LICCは「個人信用情報機関」とは一切関係しておりません。

LICCの運営開始が平成22年2月からの為、平成22年2月以降にLICC加入の保証会社と契約し、滞納したデータベースのみです。また、この滞納データベースもすべてのというものではありません。

チェックポイント

滞納データベースの共有は悪質な未回収案件、訴訟案件などが中心です。以前何度か滞納があった位の案件は共有しておりません。

生活保護受給者

保証会社は生活保護の場合は、主に保護理由を重要な項目として審査します。保護理由に精神疾患系のものだと審査否決になる可能性が高いです。

また生活保護受給の場合の審査では「緊急連絡先や連帯保証人」の部分を審査時に重要視することが多く、原則「三親等」内であれば問題ありませんが、それ以外の場合は審査の通過要件に引っかかることが多いでしょう。

生活保護は国が保証しているから大丈夫でしょ、とお考えの方もいらっしゃいますが実務では少し違ってきます。各保証会社でも蓄積されたデータから数値としてもリスクが高いと判断しております。保証会社の審査基準はアルバイトよりも厳しくしており、もしかすると審査では厳しい項目のひとつとも言えます。

チェックポイント

生活保護申請中での審査通過はほとんどありません。

精神疾患系はうつ病、パニック障害などが挙げられますが多くの保証会社で否決になる可能性が高いです。

無職

無職の場合、保証会社の審査では「入居後に家賃をどのように支払っていくのか」という、支払い根拠が必要となり、保証会社より求められる書類として預金通帳の写し、残高証明書などが求められます。

預金の目安として契約金などをすべて支払った状態で半年くらいは家賃を支払いながら生活できるくらいがいいでしょう。

また無職の場合は「なぜ無職の状態で引越や住み替え」をするに至ったかも重要な審査項目の一つとなっております。こちらは明確な転居理由があればいいのですが、賃貸の場合などは、無職になり家賃が払えなくなり転居しなければいけなくなったという方も少なからずいる事もあるためです。

チェックポイント

求職中で無職の場合、保証会社審査では契約者の年齢や保証対象物件の家賃も考慮します。

無職の場合の審査基準や探し方はこちらで詳しく書いてます。

未成年

保証会社によっては申込時に親権者同意書の提出を求められます。親権者同意書がないと審査が進みません。

連帯保証人

管理会社によっては、保証会社の加入時に連帯保証人もつけてと言われることがあります。連帯保証人と保証会社加入についてはこちら⇒【賃貸】連帯保証人がいるのに保証会社に加入する理由

保証会社の求める連帯保証人は友人や知人、会社の上司などでも概ね可能ですが、保証会社の審査では滞納して回収することも考慮しますので、親や親族以外だとマイナス要因になります。

また仙台のような地方で一般的な家賃、例えば単身の場合だと4万~5万円などの場合で連帯保証人が親や兄弟であれば年金受給者が連帯保証人でも通過する保証会社が多いのですが、これが10万円や20万円などの高額家賃となると、連帯保証人も「借主と同様」の支払い能力を求められることが多く、家賃の価格により連帯保証人の審査基準が異なってきますのでご注意ください。

チェックポイント

保証会社の連帯保証人要件としては年齢、居住地、収入(年金可)です。

保証会社は連帯保証人は友人知人は可ですが、審査時に怪しまれない為に理由を付け加えた方がいいでしょう。

緊急連絡先

保証会社の審査において緊急連絡先は友人・知人問わず受付は可ですが、申込者の内容によっては審査での否決要件になる事もあります。

緊急連絡先は保証契約には関係ないのですが、万一のことがあった場合に勤務先の同僚や友人だと意味をなさなかったり協力を得られなかったりするため審査の要件に入る事もあります。

チェックポイント

審査要件に入っているのが飲食店関係や生活保護受給者、年金などの高齢者などが審査の要件になっていることが多くあり、原則は三親等内となっております。

学生

学生の場合、新入学生であれば合格通知書。在学中であれば学生証が審査時の必要書類となります。よほどの事がないかぎりは審査否決にはなりません。

飲食店(水商売・キャバクラ・ホスト)

保証会社にもよりますが即否決になることはありません。(リクルートは否決割合多い)

キャバクラ・ホストの場合はまず、緊急連絡先が親である事が望ましく理由として夜逃げや連絡がつかなくなる事が多い為です。

必要項目としては源氏名などが必要になってきます。また、高額家賃の場合は保証会社は難色を示す傾向にあり、勤続年数やこれまでのキャリアなど聞かれることもあります。

チェックポイント

家賃等の内容によっては収入証明書(給与明細)を求められることもあります。また、架空会社などのデータも保証会社は持っておりますので、申込時に架空会社を記載しても否決になる可能性が高いです。

アルバイト・契約社員・派遣社員

保証会社は信販系以外であればアルバイトや派遣社員も審査要件をクリアすれば通過します。保証会社が信販系の保証会社かどうかの判断は前述の「信用情報(CIC,JICC)」の項をご参照ください。

アルバイトや派遣社員の審査要件は月収と家賃の支払い比率、過去データに滞納が無いことが主要の要件になります。審査時の必要書類として派遣社員の場合は派遣元と派遣先の名称・住所・連絡先などが必須になります。

チェックポイント

リクルートや信販系の審査の場合は申込者の内容にもよりますが、審査の通過率は低いと考えておいた方が宜しいかと思います。

同棲・ルームシェア

たまにお客さんでいらっしゃるのですが、若いカップルの方や友人同士でルームシェアを考えている方。2人で家賃の半分ずつを負担するので家賃10万円で探してます、と高額家賃で探す方がおります。

家主や管理会社側としてはとても危険な契約です。もしケンカなどして片方が部屋を出る場合などは残された1人に家賃の負担がかかります。残るのが契約者であればいいですが、残るのが契約者で無い場合等は最悪です。賃貸借契約に記入も捺印もしていない人物が残るわけですので。

原則的に審査等は結婚や婚約をしてない場合は「契約者の収入」のみで審査します。家賃10万円のところであれば審査の厳しめのところであれば月収40万円は欲しいところです。保証会社の審査でも同じように審査しルームシェアであれば両方の両親が連帯保証人として求められることもあります。

チェックポイント

同棲やルームシェアは年齢が若ければ若いほど、家賃が高ければ高いほど審査が厳しくなります。特にルームシェアなどは家主や管理会社がはじめからNGという事が非常に多いので注意が必要です。

自営業・個人自業主

自営業・個人事業主での審査では保証会社によって、所得証明書の提出を求められることがあります。審査時に必要な書類となり、収入部分などの要件を満たせば信販系以外の保証会社であれば通過します。

難色を示す職種もあり、長期間漁に出るような漁業関係、長距離トラックの運転手で単身入居、金融系の自営業者などは連帯保証人なしの場合は審査通過比率は低いと言えます。

チェックポイント

長期間物件に帰ってこない職種や金融で保証会社と同系統といえる督促をする職種は、連帯保証人の有無や同居家族の有無によって審査の通過率が異なってきます。

電話での確認

電話にて本人確認や連帯保証人の確認をする保証会社は比較的少ない方だと思います。しかし大手の保証会社で実施しているところもあるので追記します。

賃貸借契約は長期にわたるものです。その上で一度保証を受けてしまったら退去するまでの間保証しなければならないリスクがあります。できれば「面倒なお客さん」とは縁を切りたいものです。面倒というのは過剰なサービスを要求したり、横柄な態度や言動、モラル・常識のない方とのお付き合いは企業としても避けたいところです。

実際に「電話確認で審査落ち」というのは何度かあり、保証会社が連帯保証人に連絡した時に、ものすごく横柄な態度で高圧的で俗にいう「話にならない」人物。保証会社の営業マンより連帯保証人を何とか変更できないかと連絡があり、変更しなかったら審査否決になったことは何度かあります。このような「わたしはお客様だぞ」という振る舞いの方などは少なからずいらっしゃいます。

チェックポイント

電話にて本人確認や連帯保証人の確認をする保証会社はある程度決まっておりますので、仲介した営業マンより確認などの連絡がくるか聞いておいた方が良いでしょう。

電話確認をする保証会社のほとんどが、電話確認が取れなければ審査が進捗しませんので注意しておきましょう。

敷金の有無・償却の有無

保証会社の審査は滞納時のリスクの大きさと回収見込みが基礎部分にあります。そのため敷金の有無と敷金償却の有無も判断材料になります。

保証会社の保証契約書には明け渡し時に滞納がある場合は、「保証会社が敷金を滞納家賃に充当させる」旨の記載が多くあります。内容としては滞納家賃がある状態で退去した場合は預入した敷金から代位弁済した家賃を貰うという事です。

原状回復費用よりも滞納家賃を優先させるため「敷金がある」場合は保証会社のリスクは減るため、敷金なしの物件よりは通過率は高くなります。

チェックポイント

敷金の有無・償却の有無は審査では1番最後の方に検討する項目になります。

審査の原則は本人の収入や勤務先、連帯保証人の収入など基本的な審査の柱となりますが、申込者が審査基準のグレーなところにいる場合に「敷金があるからリスクが少ない」とみて審査承認となることも多くあります。

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